律师文集

钱嘉庆律师
钱嘉庆律师
江苏-苏州
主办律师

未还清贷款的共有房产在离婚时约定归一方拥有的问题

离婚2017-10-12|人阅读

案情简介:2006年,某男与某女登记结婚。2011年,双方商贷购买位于常熟某小区房屋。2012年双方协议离婚,约定房屋归女方所有,贷款由女方归还。2013年,所购房屋办得房产证,双方共同共有。2014年,双方签订协议,约定房屋归男方,若男方出售房屋,女方有按八五折价格的优先购买权。此后,男方一直催告女方要求将房屋到男方一人名下。2015年,男方致函女方,询问女方是否行使优先购买权。女方未作答复。同年,男方诉至法院,要求确认房屋系男方单独所有。

程序上,男方能否通过法院诉讼途径,直接确认房屋归其单独所有?通俗一点说,就是有没有提起民事诉讼的权利。根据物权法第9条之规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外

由此,不动产物权变动,原则上必须经过登记,否则不发生无权变动效力。

那么,这个“另有规定”,具体是何规定?根据物权法第2831条,罗列了部分例外情形。适用于本案的是第28条之规定:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让、或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

由此,男方有权通过法院诉讼途径,直接确认房屋归其单独所有。

实体上,从离婚协议上的归属于女方,到房产证上的共同共有,再到新协议上的男方所有。这个房屋权属状况到底如何?对于男方的诉讼请求,是否能得到法院支持?理由又是什么?

第一,根据物权法第14条之规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

由此,虽然有离婚协议,但房产登记为共同共有,且房产登记晚于离婚协议,故自2013年房产登记这个时间点上至双方2014年形成新协议之前,房屋共同共有。

第二,根据物权法第15条之规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响效力。

由此,虽然在2014年新协议形成后,双方未去办理变更登记,但是不影响这份新协议的效力,协议对于房屋的约定是有效的。

那么是不是可以根据2014年的新协议得出,房屋是男方单独所有?

答案是否定的。

因为,在本案中,存在一个案外第三人,银行。男女双方在购房之初是贷款的,银行对于房屋有抵押权。

根据物权法第191条第二款之规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。也就是说,非经抵押权人的同意,物权不能发生变动,就算是登记共有人之间也不行。除非,银行同意,或者提前还清贷款。现实情况是,不还清贷款,银行是不可能同意。那么,目前男方希望通过法院将房产登记的共同共有房屋,变动为男方单独所有,其目的无法实现。

最终,男方的诉讼请求被法院依法予以驳回。

综上所述,离婚中处理未还清贷款的房产,双方约定房屋归一方所有,并不能完成法律意义上的所有权变更,而要到还清贷款,约定拥有房产一方才可要求对方配合过户或司法确认房屋所有权。

通常情况下,贷款时间都是以十年、二十年甚至三十年计,从离婚到还清贷款,如此之长的时间,让权利处于不稳定且被限制的状态,风险巨大。所以建议,在离婚分割房产时,约定拥有房产一方,尽量凑足款项还清贷款,并及时要求对方配合变更房产登记,若对方不配合,即可马上司法确认。

本页面内容信息由律师本人发布并对信息的真实性及合法性负责,如您对信息真实性及合法性有质疑,请向法律快车投诉反馈。
律师文集推荐