房价下跌，买房人违约，卖房人可否要求赔偿房屋差价？

一、卖房人因房价下跌遭受的损失的性质

房价下跌，买房人违约，卖房人所遭受的损失是房屋价值（交换价值）的减损，这种价值减损是现有利益的损害，是积极损失，并非可得利益的损害。

二、法律支持积极损失的赔偿

1、法律的直接规定

《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”该条法律规定中“因违约所造成的损失“包括现有利益的损失——积极损失。

2、通过违约金调整规则超越“约定大于法定的原则”，保障实际损失能够获得公平的赔偿

我们常说“私法自治”、“约定大于法定”，如果合同约定的违约金过分高于房屋差价等实际损失，或者低于房屋差价等实际损失，法院可以依法调整违约金，以保障守约方的实际损失能够得到公平合理的赔偿。违约金调整的相关法律规定是：

《合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定，人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定：“……对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。……”

需要特别注意的是，《买卖合同司法解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”根据该条规定，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失的，守约方可以要求违约方赔偿超过定金部分的损失。具体到本文，如果房屋买卖双方只签订了定金合同或者类似的预约合同并支付了定金，如果买房人违约，适用定金罚则不足以弥补卖房人房价下跌等导致的实际损失，卖房人还是可以以房屋差价等实际损失为基础，请求买房人赔偿超过定金部分的损失。

综上，房价下跌，买房人违约，卖房人可以要求买房人赔偿房屋差价。但是，法院在判决违约方赔偿房屋差价的时候一般都会根据合同履行情况、双方的过错、预期利益等因素对差价进行调整，一般是给差价打个折。

附

陈某某与刘某某、李某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介：刘某某、李某某是系争房屋的房地产权利人。2016年10月28日，陈某某(买受人、乙方)与刘某某、李某某(出卖人、甲方)签订《房地产买卖协议》，约定刘某某、李某某将系争房屋出售给陈某某，房屋总价为455万元。协议第4.2条约定，乙方保证在签署本协议时具备相关政策所规定的购房资格。同年10月31日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，合同特别告知(二)载明了相关限购政策并约定，买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限购规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限购规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房等情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。合同签订后，陈某某共计向刘某某、李某某支付购房款137万元。

一审审理中，经刘某某、李某某申请，一审法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋在2017年10月的市场价值进行司法评估，该公司于2017年10月25日出具评估报告，评估总价为4,010,000元。刘某某、李某某对该份评估报告的真实性、合法性、关联性均不持异议。陈某某对评估的结果不予认可，并表示现场评估时并未通知陈某某，陈某某没有到场参与评估，而刘某某、李某某当时在场，对陈某某不公平。且买卖合同是在2016年10月签订，而评估报告评估的时间节点为2017年10月，在此期间房价并未下跌，反而上涨。评估公司估价师到庭接受双方询问，并表示评估前已提前通知了陈某某的律师，且双方是否到场与评估结果没有实际关系，评估结论系根据房屋的实际状况及评估公司走访周边的中介公司调查市场价格后得出的同一类型小区同房屋的交易中心的价格。且根据上海市二手房指数办公室发布的指数，上海市的二手房的价格总体是下跌的。

裁判原文节选

一审【案号：上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初16710号】：陈某某与刘某某、李某某就系争房屋签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的体现，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。但陈某某属限购对象，并无购房资格，房屋买卖合同客观上无法继续履行，现双方均主张要求解除合同，予法不悖，予以支持。合同解除后，因合同取得的财产应各自返还，故陈某某要求刘某某、李某某返还已付购房款的诉请，具有事实和法律依据，亦予以准许。然本案系由于陈某某自身限购原因导致合同目的无法实现，违约方系陈某某，故其要求刘某某、李某某支付违约金，于法无据，不予支持。且陈某某作为违约方，理应向刘某某、李某某赔偿其实际损失。现系争房屋房价已下跌，刘某某、李某某主张房屋差价损失的请求，予以支持。经上海百盛房地产估价有限责任公司评估，确定2017年10月20日时的系争房屋现状价值为401万元，对此一审法院予以确认。陈某某认为该评估结论价值过低的意见，不予采纳。但考虑到双方履行合同的实际情况，并结合兼顾公平、合理的民法基本原则，现一审法院酌情判决陈某某赔偿刘某某、李某某损失40万元。

据此，一审法院作出判决：一、解除陈某某与刘某某、李某某就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》；二、刘某某、李某某于判决生效之日起十日内，退还陈某某已付购房款137万元；三、陈某某于判决生效之日起十日内，赔偿刘某某、李某某房屋差价损失40万元；四、驳回陈某某的其余诉讼请求；五、驳回刘某某、李某某的其余反诉请求。

二审【案号：上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终974号】二审中，双方的争议焦点在于，应由何方承担房屋买卖合同不能继续履行的违约责任。根据已查明的事实，陈某某在与刘某某、李某某签订《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》时不具备上海市的购房资格。陈某某称刘某某、李某某在签订上述合同时明确知晓陈某某不具备购房资格，且双方均信赖房产中介能够为陈某某包装至符合购房资格，但陈某某提供的证据尚不能证明其上述说法，且即使刘某某、李某某确实知晓陈某某在订立房屋买卖合同时不具备购房资格，在双方未作出明确约定的情况下，亦不能仅据此认为陈某某无需承担因自身限购而不能履行合同时的违约责任。现确因陈某某的购房资格问题致其不能取得银行贷款，进而不能继续履行双方签订的房屋买卖合同，陈某某理应承担相应的违约责任。一审法院根据对系争房屋价值的司法评估结果，并综合考虑案情，酌情判定陈某某赔偿刘某某、李某某房屋差价损失40万元，较为合理，可予维持。陈某某要求刘某某、李某某支付违约金的诉请，缺乏依据，本院无法支持。

综上所述，陈某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7,300元，由陈某某负担。

本判决为终审判决。