最近接到一位朋友的咨询，他的房东在与他签订房租租赁协议后，又与另外一个人签订了另一份房屋租赁协议，出租的房屋是同一个房屋，现在第二承租人找上门了，要求我朋友搬出去，他入住。朋友问我，这两份租赁协议是否有效？现在一方两租法律会如何认定？

本律师在查看了朋友的合同和房屋产权证复印件后，告诉他，他的合同是有效的。第二承租人的合同与朋友的合同内容除了乙方名字不一样外，其他都一样，第二份合同也是有效的。那么，两份都是有效的合同，该如何处理呢？

第一种情况：

若第二合同符合善意制度原则，两份租赁合同均未办理登记且都均为有效合同的情形。在此情形下，先占有租赁物的承租人，即取得对租赁物的权利。其原因为：

先承租人占有租赁物是一种以合同形式的占有，是一种合法的占有。

而未占有租赁物的承租人，其享有的权利为请求出租方交付房屋并可要求承担违约责任权利，该权利是一种请求权，是债权。根据物权优于债权的原则，其不能对抗另一承租人所享有的他物权。

因此，未取得占有租赁物的承租人，可以依合同向出租方请求损害赔偿，无法取得租赁物的权利。

第二种情况：

当然，法律规定对租赁关系进行登记，作为承租人对抗第三人的前提条件的，先将房屋租赁关系进行登记的承租人，取得承租人对租赁物的权利。

合同一旦设立，就在当事人之间产生效力，如果没有办理登记，只是导致物权不能设立或者变动。如果出租人同时将房屋出租给两个承租人，其中一人的房屋租赁合同办理了登记备案，即取得了房屋租赁物权，即用益物权。另一个人的房屋租赁关系未经登记备案，不发生物权变动的效力，其依据租赁合同享有的债权不能对抗第三人已经取得的用益物权，而只能依据合同要求出租人承担违约责任。