柳律说法：业主装修不当、物业不加阻止，漏水后物业需担责

案由：财产损害赔偿纠纷

原告：武XX

被告：孙XX

被告：XX物业公司

审级：一审、二审

原告武XX向一审法院提出诉讼请求：要求二被告赔偿维修费用1257元、财产损失21100元、租房损失为10013元，合计32370元。事实与理由：原告与被告孙XX系上下邻居关系，两人均住在XX物业，原告住403室，被告住503室，孙XX住宅楼房装修时私自将阳台区域改动，XX物业物业并未进行制止，2018年8月17日晚，原告发现家里楼上漏水，造成屋内相关损失，物业公司称，因孙XX私自改造了阳台，在下雨时未关窗，致大雨浸灌进屋，引起原告房屋漏水。

一审法院认定事实如下：

武XX与孙XX均系海阳市XX物业业主，二人同住在XX物业39幢楼，武XX住403室，孙XX住503室，2018年8月17日，武XX回到家中，发现屋内漏水，造成墙皮脱落，电器、家具等物品损坏，武XX认为，其房屋漏水系孙XX私自改造了阳台区域，在下雨时孙XX未关闭窗户，导致雨水进入503室后渗透到403室，XX物业对孙XX私自改造的行为并未及时制止，也应对其损失承担赔偿责任。XX物业认为，403室漏水系503室阳台漏水造成的，而阳台属于业主私人区域，与物业公司没有关系。孙XX称，承认系503室漏水造成403室房屋及物品损害，但原因并非自己私自改动阳台且未关闭窗户造成的，而是因为阳台的雨水管道在4楼和5楼之间发生了堵塞，形成倒灌，致雨水进入五楼，然后才进入四楼的，因此XX物业也应当对403室的损失承担赔偿责任。以上事实有孙XX家中照片23张、录音材料一份、武XX家中受损照片等加以证实。

经武XX申请，一审法院依法委托第三方对武XX家因漏水造成的损失进行了价值鉴定，鉴定结论载明：1、鉴定基准日标的房屋内设施维修费用为1257元；2、鉴定基准日标的房内财务损失价值为21100元；3、2018年8月17日至2019年7月8日在外居住（10个月23天）房屋损失价值为10013元。武XX、孙XX及XX物业对以上鉴定结果均无异议。

查明，孙XX的确对阳台进行过改动，主要为：1、把阳台的窗封闭了；2、把一个地漏从西面改到了相隔大约2.5米至3米的东面（原来的地漏有个口，从西侧地漏平铺了一根下水管道接到原来的下水管道上）。3、将低于客厅地面的阳台地面抹平并在阳台里铺设了地砖；4、在阳台东侧新增的地漏上方上增加了一个洗手盆，并用柜子将洗手盆与地漏之间的空间封闭，仅在柜体两侧设置两扇可开关的柜门（在未改造前，阳台东侧地漏处未设置洗手盆）。从地漏到下水管主管上有一个支管道，主管道是一个密闭的整体，支管是在隐蔽的地面内。XX物业对孙XX阳台改造行为并未进行制止和处理。

一审法院判决如下：

一、孙XX赔偿武XX房屋修复及财务物损失等共计15649.9元。

二、广东XX物业物业服务股份有限公司海阳分公司赔偿武XX房屋修复及财物损失等共计6707.1元。

三、驳回武XX的其它诉讼请求。

案件受理费610元，减半收取计305元，由孙XX负担152.5元，由广东XX物业物业服务股份有限公司海阳分公司负担152.5元。鉴定申请费4000元，由广东XX物业物业服务股份有限公司海阳分公司负担2000元，由孙XX承担2000元。

物业公司不服，提出上诉。

二审维持原判。

柳律说法：

1、这是一个比较典型的物业承担损害赔偿的案件，值得大家关注。很多业主在装修房子的时候会对内部构造进行更改、移除，绝大多数物业公司不会进行干涉，除非装修项目存在严重的安全隐患。那么问题来了，如果后期因为业主的私自更改导致财产损害，到底是业主承担责任还是物业公司来担责呢？这个案例给了我们答案。

2、本案争议焦点有3个，分别是：一、403室漏水的原因；二、武XX合理损失的数额；三、武XX所有的403室漏水所造成的损失的赔偿主体及赔偿数额。一、403室漏水的原因。孙XX称，虽自己私自改造了阳台，但是关于漏水原因，实际是因为阳台的雨水管道在4楼和5楼之间发生了堵塞，形成倒灌，致雨水进入五楼。XX物业称，孙XX的说法为自身主观分析，并无实际证据证明。一审法院认为，关于503室水的来源，原被告双方均认可系下雨造成的503室房屋内积水，孙XX称系雨水在4楼和5楼管道之间发生了堵塞，形成倒灌，但是对此主张并不能提供相关证据加以证实，应当承担举证不能的法律后果。而孙XX私自改造阳台设施系事实，其私自将阳台地面抹平并在地漏处加设了一个洗手盆，柜体将地漏全部包裹封闭，根据日常生活经验，其私自改造阳台及包裹地漏的行为会导致水流无法正常从阳台地漏流向下水管道。且孙XX在庭审中承认，系503室的积水未及时处理，下渗到403室，从而导致了403室房屋及相关物品的损坏，因此，403室漏水与503室阳台及地漏改造后积水不能及时排出有直接的因果关系，庭审中，孙XX及XX物业均不同意申请对403室漏水原因进行司法鉴定，应认定系503室内积水渗漏到403室的事实。

二、武XX的合理损失数额；武XX称，根据第三方鉴定意见，其合理损失为维修费用1257元、财产损失21100元、租房损失为10013元，合计32370元。一审法院对其维修费用1257元、财产损失价值21100元依法予以认定。关于租房损失10013元，一审法院认为，武XX的房屋漏水后，虽造成天花板、墙皮等一系列程度的脱落，但其受损房屋并未达到无法居住的程度，在漏水发生之后，采取一定修复等补救措施后可继续居住使用，在房屋发生漏水事件之后，武XX可以在保存相关证据后自行对房屋进行修复后继续居住，以免房屋空置导致损失扩大，但武XX并未及时止损，对扩大损失存有过错，对其主张的租房损失10013元，一审法院不予认定。综上所述，武XX的合理损失为22357元。三、武XX所有的403室漏水所造成的损失的赔偿主体及赔偿数额。一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍和损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。由于孙XX家私自改造阳台，造成积水无法及时流出，继而渗透至武XX家中，致武XX家中渗水，并造成相关损失，孙XX作为涉案房屋的所有人，其对自己的房屋有管理的职责，因其未尽到管理的职责造成武XX房屋内家具、财物等损失，其应承担赔偿责任。而XX物业作为物业公司，应当在业主装饰装修过程中履行监管责任。依据《物业管理条例》的规定，物业公司应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，物业公司发现在装修过程中有违反相关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正，物业公司如果没有尽到上述义务，就应当为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。虽漏水事故发生在武XX与孙XX家中，属于业主私人区域，但孙XX私自改动阳台，物业公司并未尽到合理的监管责任，对孙XX的行为提出禁止或者整改要求，孙XX家中漏水导致武XX利益受损，XX物业在此物业服务中存在管理过错，也应对武XX的损失承担相应的赔偿责任。结合本案案情及相关情况，以孙XX承担武XX损失的70%为宜，以XX物业承担武XX损失的30%为宜。

3、作为普通购房者，如果你的邻居（尤其是楼上邻居）家中改造设施导致你的家中利益受损，切记起诉的时候将物业公司作为共同被告一起诉讼，因为，物业不仅仅是提供物业服务、收取费用的，更有其法定的职责，确保小区装修规范、合理合法有序进行。明白了吗？