购房者选择低价中介公司成交房屋，是否构成“跳单”案由：纠纷原告：XX中介公司被告：王某某审级：一审、二审【案情介绍】：XX中介公司的经营范围为房地产中介服务。王某某欲购买房屋，XX中介公司向王某某推荐房主周某、潘某共有的坐落于烟台市莱山区的房屋一套。2017年10月22日，双方签订《买方看房确认书》。约定：1、王某某委托XX中介公司居间购买房屋，XX中介公司向王某某提供坐落于烟台市莱山区房屋，参考售价155万元；2、王某某应按《房地产买卖契约》所确定的房屋成交总价的1%支付居间报酬；3、王某某不得自己或通过第三方（或以自己亲友、公司的名义）与XX中介公司曾经介绍过的出售方私自进行本委托事项的交易，否则视为XX中介公司已完成居间任务，王某某应按本协议所述参考售价的2%支付居间报酬，并应另行支付参考售价的1%作为违约金。确认书签订后，XX中介公司工作人员前后两次陪同王某某看过上述房屋。【原告诉求】：原审原告XX中介公司向一审法院起诉请求：1、判令王某某偿付居间报酬15500元，并赔偿违约金15500元，共计31000元；2、诉讼费由王某某承担。原告起诉状中载明的事实和理由：2017年10月22日，双方签订《买方看房确认书》，约定王某某通过XX中介公司提供的房源信息购买坐落于烟台市莱山区的房产，房屋参考售价为155万元，居间报酬为房屋成交总价的1%，还约定王某某不得自己或通过第三方与XX中介公司曾经介绍过的出售方私自进行交易，否则视为XX中介公司已完成居间任务，王某某应按照参考售价的2%支付居间报酬，并按照参考售价的1%支付违约金。确认书签订后，XX中介公司工作人员前后两次陪同王某某看房，通过微信与王某某沟通房屋价格，并组织王某某与卖房人当面沟通房屋买卖事宜。2017年11月14日，卖房人通知XX中介公司，称房屋已经出售，不需要XX中介公司对外出售。但XX中介公司到房产交易中心查询得知，王某某抛开XX中介公司私自与卖房人签订房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续。王某某的行为违反《买方看房确认书》的约定，属于恶意跳单行为。故王某某应支付XX中介公司居间报酬，并赔偿违约金。【判决结果】：驳回原告XX中介公司的诉讼请求。案件受理费575元，由原告XX中介公司负担。【柳律师分析】： 王某某欲通过XX中介公司购买涉案房屋，XX中介公司带王某某看过涉案房屋，双方为此签订了《买方看房确认书》。该案一审争议的焦点问题是双方签订的《买方看房确认书》第三条是否合法有效。《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或服务的权利。”上述《买方看房确认书》系由XX中介公司提供的格式合同，其中第三条约定：“王某某不得自己或通过第三方（或以自己亲友、公司的名义）与XX中介公司曾经介绍过的出售方私自进行本委托事项的交易，否则视为XX中介公司已完成居间任务，王某某应按本协议所述参考售价的2%支付居间报酬，并应另行支付参考售价的1%作为违约金。”该条约定的本意是为了防止王某某利用XX中介公司提供的房源信息而跳过XX中介公司购买房屋，从而使XX中介公司无法得到应得的中介费。该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为合法有效。而本案中，王某某在与XX中介公司签订《买方看房确认书》后，并未跳过XX中介公司与房主直接签订买卖合同，而是通过芝罘区XX房产中介服务部与房主以更低的价格签订房屋买卖合同。通过证人证言来看，证人将涉案房产信息挂在网上，多家中介公司掌握该房产信息。据此，一审法院认为王某某并未利用XX中介公司提供的房源信息，而是通过其他公众可知的正当途径获得同一房源信息。王某某有权选择报价低的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成违约。故XX中介公司要求王某某偿付中介费，并承担违约责任，于法无据，不予支持。【善意提醒】： 本案双方争议的焦点问题是被上诉人王某某是否有违约行为、涉案房产交易是否通过芝罘区XX房产登记服务有限公司介绍完成、被上诉人应否支付给上诉人居间报酬。上诉人与被上诉人签订的《买方看房确认书》第三条约定，被上诉人不得自己或通过第三方（或以自己亲友、公司的名义）与上诉人曾经介绍过的出售方私自进行本委托事项的交易，否则被上诉人构成违约。可见，如果被上诉人私下与原房屋所有人进行房屋交易，即构成违约。从本案的证据情况看，被上诉人虽通过上诉人看过涉案房屋，并签订了《买方看房确认书》，但并未跳过上诉人与房主直接签订买卖合同，而是通过XX中介与房主以更低的价格签订房屋买卖合同，而被上诉人有权选择报价低的中介公司促成房屋买卖合同成立而不构成违约，于法不悖。一审中，证人潘某也证实通过XX中介与被上诉人达成房屋买卖合同，上诉人主张被上诉人与房屋出售方私下交易，XX中介未提供居间服务，缺乏充分的证据证实，法院不予采纳。据此，上诉人要求被上诉人支付居间报酬，依据不足，不予支持。因此，涉及房产交易尤其是二手房交易，如果购房者通过其他中介公司以更低的市场价格购得房屋，这种行为本身并不涉及违约亦不得认定为“跳单”行为。这也就对中介公司的居间服务提出了更高的要求。