购买商品房，因为涉及的金额比较大，对于购房者来说必须慎之又慎。下面资深北京房产律师就来为大家介绍一下商品房买卖合同履行应该注意的法律问题。

商品房买卖合同履行应该注意的法律问题主要有以下几点：

一、购房者应清楚商品房验收交接的前提条件

作为购房者(指房屋买受人)在接收商品房时应注意看所购房屋是否具备交付的条件，最基本条件应符合竣工验收合格。竣工验收实际上分为两种，第一种是由开发商(指房地产开发企业)自行进行的竣工验收，该竣工验收即指单位工程质量验收，是指工程完成设计及合同约定的各项内容，同时在施工单位提交竣工报告后，由建设单位组织工程建设相关责任主体，依据国家、地方标准对单位工程质量进行的验收。第二种是由开发商根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，于开发项目竣工后向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发管理部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验收。因此，购房者在开发商交付商品房具备上述竣工验收合格的前提下才能接收验房。在商品买卖合同中，一般含有房屋交接条件的条款，所以验收时购房者可以仔细查阅合同条款，按照合同中约定的条件验收房屋。

二、购房者在开发商交房迟延时可以根据合同约定主张违约赔偿或解除商品房买卖合同

根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。购房者遇到延迟交房应根据与开发商签订的商品房买卖合同，对照合同中对延迟交房是否有相关规定。如果合同中对延迟交房有规定，按照合同中约定的条款执行，开发商未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，则要承担违约责任。 赔偿中开发商索赔天数为实际交房日与合同约定交房日的差，违约金赔偿金额按照合同约定进行计算赔偿，如果合同没有约定赔偿违约金标准的则根据法律规定计算赔偿。同时，在购房者遇到延期交房应注意保留开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，并注意诉讼时效。 购房者对于开发商逾期交付房屋的应根据自己所要达到的目的，结合合同的具体约定，来行使自己的权力。如果购房者确定要解除商品房买卖合同时，可以按照合同约定向开发商发出解除通知，解除权行驶的合理期限为三个月。具体要根据合同约定行使解除权。

三、购房者在开发商延期办理房屋产权证时可以要求违约赔偿或者解除商品房买卖合同

购房者在接收房屋后，往往面临开发商迟迟不能办证的烦恼。办理房屋产权证的前提条件是开发商将办理产权证需提供的材料递交产权登记机关备案，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

在开发商未按照合同约定为购房者办理权属证书时购房人可以要求开发商根据合同约定承担违约责任，法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

购房者在开发商不能办理房屋权属证书时可以根据法律规定解除商品房买卖合同，法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”