【裁判要旨】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条与第二十八条分别是针对商品房消费者以及商品房消费者之外的一般不动产买受人提起执行异议的规定，应当依照执行异议人是否系购买登记在房地产开发企业名下商品房的情况区分适用。

【法律规定】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

【案情回顾】

上诉人（一审被告、案外人）：顾某

被上诉人（一审原告、申请执行人）：XX公司

被上诉人（一审被告、被执行人）：X房地产公司。

1. 2011年12月1日，XX信托作为抵押权人与X房地产公司签订

了《最高额抵押合同》，该合同的主合同包括但不限于编号为X《债务清偿协议》等，该合同所担保的最高债权额4.4亿元。该合同项下的抵押物为证号为X号的国有土地使用权，土地面积21020平方米，位于X省X路。双方办理了X号土地他项权证，载明他项权利的种类及范围为：X号国有土地使用权，土地总面积为21020平方米，土地抵押面积为19831.11平方米，抵押部分的土地价值26168万元，现申请向XX信托贷款25000万元，未超出他项权利范围。其存续期限载明为：2011年11月18日至2016年11月18日。（该份证据上X市国土资源局另载明：依XX信托和X房地产开发有限公司双方申请，于2013年12月13日解除抵押）。

2. 2013年12月10日，XX公司与XX信托、X房地产公司、XX投资公司、何X签订了《债权转让协议》。根据该协议约定，XX信托将其对X房地产公司享有的1亿元债权本息连同项下的担保权利转让给了XX公司。同日，XX公司与X房地产公司、XX投资公司、何X、黄X、陈X、张X签订了《债务重组协议》，X房地产公司将位于贵州X路XX项目的国有土地使用权及X号楼X层在建工程进行抵押，并于2013年12月13日、16日办理了X他项（2013）第X号国有土地他项权证和X市房XX字第X号在建工程他项权证。

3. 2013年3月1日，顾X与X房地产公司签订了《商品房买卖合同》,合同载明顾X向X房地产公司购买“中环商业广场”X号楼X号房屋一套。当日，X房地产公司向顾X出具了载明“2013年3月1日，今收到顾某交来购房款人民币（大写）肆拾肆万叁仟捌佰肆拾元整（￥443840），备注：A2-12-5，经手人：X”的X号收款收据。顾某名下有其他房屋。

4. 2016年3月28日，X高院作出（2015）X高民商初字第X号民事裁定，查封了案涉房屋。X高院查封案涉房屋的（2015）X高民商初字第X号《协助执行通知书》中载明：“在价值人民币13937.91万元范围内，对X房地产公司所有的在建工程即X路‘中环商业广场’项目X号楼的住宅物业14216.69平方米、商业物业19790.38平方米予以查封。查封期间为叁年，即从2016年3月29日起至2019年3月28日止。”

5. 2016年6月24日，X高院作出（2015）X高民商初字第X号民事判决（以下简称X号判决），该判决已经生效。该判决主文内容如下：（一）由X房地产公司偿还XX公司本金10000万元并赔偿损失；（二）由X房地产公司偿还XX公司为实现债权所支付的律师代理费50万元；（三）XX公司在判决主文第一、二项所列债权范围内对X他项（2013）第X号他项权证项下X房地产公司位于X路证号为X国用（2005）第X号的国有土地使用权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（四）XX公司在判决主文第一、二项所列债权范围内对证号为X市房XX字第X号的在建工程抵押登记证明项下X房地产公司位于X路中环商业广场X号楼X层在建房产共计19790.38㎡(其中：住宅14216.69㎡、商业5573.69㎡）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（五）XX公司在判决主文第一、二项所列债权范围内对XX投资、陈X、张X持有的X房地产公司100%的股权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（六）XX投资、何X、黄X对判决主文第一、二项所列债务承担连带清偿责任；XX投资、何X、黄X在承担连带清偿责任后，有权向债务人X房地产公司追偿；（七）驳回XX公司的其他诉讼请求。

6. 2016年11月1日，因X房地产公司未履行X号判决确定的给付义务，XX公司向X高院申请强制执行。X高院受理后于2017年3月10日作出（2017)X执恢X号查封公告，对查封X房地产公司抵押房屋的事实予以公告张贴。2017年6月15日，顾X以案涉房屋系其购买并已交付使用为由，请求解除对房屋的查封。顾X于2017年5月14日，以房号为X号楼X号的被查封房屋系其购买并占有为由向X高院提出执行异议，X高院于2017年6月27日作出了（2017）X执异174号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。XX公司遂向X高院提起执行异议之诉。另，2016年9月21日，利安公司向顾亚莉出具《质量说明书》和《使用说明书》。《质量说明书》载明案涉房屋交付时间为2016年9月21日。2016年12月5日，X房地产公司向顾X出具交房条，同日，顾X签署《接受楼宇领取钥匙书》《中环商业广场X楼前期物业管理服务协议》《中环商业广场X楼临时管理规约》。2017年3月14日，顾X与X装饰工程有限公司签订《装修工程合同》。

XX公司向X高院起诉请求：（一）撤销X高院（2017）X执异174号执行裁定；（二）准予继续执行X市X区“中环商业广场”X号楼X号房屋；（三）由顾某、X房地产公司承担本案的诉讼费用。

X省高院审理认为案涉房屋为X房地产公司向XX公司提供抵押担保的事实，因该房产上已设定了抵押担保，故作为抵押权利人的XX公司可以就该抵押物行使抵押权;虽然与X房地产公司签订了购房合同，但其支付购房款为现金交付，与一般交易情况不符，不能认定为已全额支付购房款，而且，顾某占有房屋在案涉房屋被X省高院依法查封之后，应属于非法占有，更没有证据证明其不办理过户登记没有过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故顾某排除执行异议理由不符合法律规定，判决准许继续执行案涉房屋并驳回XX公司其他诉讼请求。

上诉人顾某不服X省高级人民法院（2017）X民初X号民事判决，向最高人民法院提起该民事判决的上诉请求。

最高人民法院认为，本案二审的争议焦点为顾某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”顾某对尚登记在X房地产公司名下的商品房提起执行异议之诉，应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审查是否应支持其诉讼请求。

1. 顾某与X房地产公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年3月1日，在2016年3月28日案涉房屋被人民法院依法查封前。

2. 顾某提交了借记卡账户历史明细清单，证明其于2013年2月28日取款50万元。次日，顾某即向X房地产公司支付购房款443840元，X房地产公司亦向顾某出具了收款收据。上述事实可以证实顾某已实际支付了购房款。在没有相反证据的情况下，一审判决仅以顾某以现金支付购房款不合常理为由否定其付款事实不能成立。

3. 顾某名下已有一套面积为144.55平方米的商品房，其称该套房屋系由其父母居住符合常理。基于满足、改善基本居住的需求，顾某再购买110.96平方米的案涉房屋并不违反司法解释“买受人名下无其他用于居住的房屋”的精神。综合上述分析，顾某提出的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，可以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。

《执行异议和复议规定》第二十九条与第二十八条分别是针对商品房消费者以及商品房消费者之外的一般不动产买受人提起执行异议的规定，应当依照执行异议人是否系购买登记在房地产开发企业名下商品房的情况区分适用。一审法院在查明顾某是商品房消费者的情况下仍然适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定不当。最高人民法院支持了顾某的上诉请求。

【律师解读】

最高人民法院的该执行异议之诉案例的裁判结果表明：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二十八条分别是针对商品房消费者以及商品房消费者之外的一般不动产买受人提起执行异议的规定，应当依照执行异议人是否系购买登记在房地产开发企业名下商品房的情况区分适用。同时对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一情形理解给出了审判标准。基于生存权至上的考虑设置，消费者购房人的物权期待权优先于抵押权。在金钱债权执行中,买受人如认为对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房符合《执行异议和复议规定》第二十九条情形的应依法及时提出异议，如在所提出的执行异议被裁定驳回，应自执行异议裁定送达之日起15日内提起执行异议之诉以维护自身合法权益。