疫情期间，房屋租金怎么减免？

上海疫情从2022年3月封控至今，已有两月有余。虽然近期有所好转，但是疫情造成的后果还是会持续很长时间。再加上经济下行的双重影响，企业和个人的经济收入都受到较大冲击。房屋租金作为企业或者个人在经济活动中的重要支出，能否主张减免呢？

从法律层面上讲，疫情属于不可抗力。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能客服的客观情况。不可抗力的法律后果，当事人可以解除合同；也可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

根据《民法典》、《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》以及上海市高院关于疫情涉及合同纠纷的相关法律问答等法律规定，房屋租赁合同中的承租方能否援引疫情为不可抗力，取决于承租房屋的性质以及是否实际使用。

一、承租商业用房能否主张减免房屋租金

（一）承租国有房屋

承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响，经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，可以请求出租人按照上海市有关政策要求减免房租。

承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。

（二）承租非国有房屋

承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少、继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平、承租人请求减免租金、延长租期或者延长支付租金，法院会根据实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，法院可视情予以支持。

二、承租居住房屋

承租居住房屋的，房屋承租人要求减免房租，此类纠纷法院以调解为主。如果无法协商，法院会结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。

一般情况下，因出租人主动限制或者房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，减免房租的请求予以支持。疫情不影响承租人使用房屋的，要求减免房租的请求不予支持。