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孙奇男律师
孙奇男律师
黑龙江-哈尔滨
专职律师

房产集团诉讼代理词

其他2017-12-24|人阅读

针对此次庭审,本代理人发表代理意见如下:

一、由于政策性变化导致项目工程没有及时验收造成的,大连市政府在2014年以前,项目竣工后先验收主体工程(土建)后验收配套工程。从2014年开始根据大连市政府颁布的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》凡是配套工程(17项)没验收完的一律不给主体工程验收,所以导致整个工程未能验收。例如:凡2014年竣工的临近大连附近开发的工程项目均为办理竣工验收及产权证。1)、金家街1号2)、桑尼小镇3)、枣园万象4)、翰林院等等,工程开发项目都没有得到工程的及时验收,由于主体工程没有验收所以产权部门不予办理产权证,以上是大连房地产业统一存在的一个普遍现象,被告企业的遭遇绝非个例。

2015年辽宁省政府出台了《辽宁省人民政府办公厅关于进一步优化全省建设工程项目审批流程的指导意见》根据意见精神,迫于业主上访压力,2016年6月大连市人民政府下发了《关于废止“大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法”的通知》,工程验收再次回到了以下四项即1)消防2)环保3)规划4)农民工工资验收完毕,就可以验收主体工程的状态。

涉案合同履行过程中,大连市政府于2014年针对房屋建设工程竣工验收出台了《大连市房屋建设工程竣工验收备案管理办法》,办法中的第六条明确规定了房屋建设工程竣工验收的条件,第六条第十二项规定“市政工程质量监督机构对道路、桥梁、路灯、污水、雨水、绿化、挡土墙等工程进行了质量监督。在市政设施管理机构对排水系统已接通城市管网和市环境卫生管理机构对化粪池、垃圾收集设施、废物箱等进行了检查验收,并出具验收合格文件后,市政工程质量监督机构按相关规定对房屋建筑工程配套的基础设施办理了竣工验收备案手续。”由此可以看出,第十二项规定的各种市政工程的验收是主体工程竣工验收的前提,然而涉案房产的主体工程已经完工,各项市政工程却迟迟无法验收,因此导致了整体房产无法竣工验收。

该案中的被告方,于合同签订之时对大连市政府突然出台的《大连市房屋建设工程竣工验收备案管理办法》也是猝不及防,因该办法对竣工验收的特殊规定,导致涉案房屋整体迟迟不能验收,从而延迟履行为原告办理过户的合同义务。

在被告之于政策突然出台的不可预见的情况下,被告才与原告就迟延过户作出了《商品房买卖合同》第十五条第三项的约定,被告对基于政策性原因所造成的合同损失毫无预见可能。故原告主张的违约金超过了被告订立合同时所能预见的数额,依法不应支持。

二、突然性政策的出台对原被告合同履行的影响同时符合《合同法司法解释二》第二十六条的规定,即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”做为迟延履行合同义务方的被告即遭遇了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,直接导致一时性无法履行合同义务,原告于此时继续按照合同约定向被告索取高额违约金,显然有失公平。

三、合同义务的履行以可能为前提,然而该案中由于大连市政府出台的《大连市房屋建设工程竣工验收备案管理办法》,致使验收无法进行,办理产权证这一合同义务在2016年6月大连市政府废止前款办法以前,处于无法履行的状态,而原告对于这一点也应是知情的,在双方达成的补充协议第八条第二款已经明确约定“买受人同意按合同第八条约定的交房条件接收房屋,买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。”所以为房屋办理房产证这一合同义务,真正具有履行可能应自2016年6月27日大连市人民政府下发《关于废止“大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法”的通知》之日起算,此前无法履行合同义务,是由于政策纰漏造成,被告没有理由也没有能力为政府的决策瑕疵买单。

基于前述原因,希望合议庭能在查明事实的基础上正确适用法律,作出公正判决。

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