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张成亮律师
张成亮律师
江苏-南京
主办律师

出租违建房的合同效力如何?有什么样的法律后果?

合同纠纷2019-11-14|人阅读
一、违建的法律界定

违建即违章建筑,指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等规定建造的房屋及设施。

依据《土地管理法》第十二条(土地权属及用途变更)、第二十二条(建设用地使用应当符合城市、集镇、乡村规划要求)、第四十三条(建设用地以使用国有土地为原则、农村集体土地为例外)、第四十四条(农用地转建设用地审批);

《城乡规划法》第三十八条(国有土地出让及建设用地规划许可证申领)、第四十条(建设工程规划许可证申领)、第四十一条(乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设原则上不得占用农用地)、第四十四条(临时建筑限期使用、到期应拆除);

笔者总结出违建的主要类型如下:(1)未取得土地使用权证;(2)有土地使用权证,但擅自改变土地性质用途(主要分为:农用地、建设用地、未利用地。其中,农用地一般分为:耕、林、草、农田水利用地、养殖水面;建设用地一般分为:住宅、商旅娱、工业用地、科教文卫体公共设施用地);(3)有土地使用权证,但未取得用地规划许可证;(4)有土地使用权证,取得了用地规划许可证,但未依法取得工程规划许可证;(5)有土地使用权证,取得了用地规划许可证,也取得工程规划许可证,但是擅自改变建设工程规划许可证的规定建设;(6)临时建筑超期未拆除;(7)伪造材料向主管部门骗取许可证而建设。

根据《城乡规划法》第六十四条、第六十五条以及 《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条 规定,对于城市、集镇、村庄内未按规划审批程序取得工程规划许可证的在建或已建成的违建,应当依法责令停止建;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改并处罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除;不能拆除的,没收实物或者违法收入。

另外,《江苏省城乡规划条例》第六十二条 明确规定“无法采取改正措施消除影响应当限期拆除”的情形: (一)占用城市道路、广场、绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志的; (二)占用各级文物保护单位保护范围用地进行建设的; (三)违反建筑间距、建筑退让城市道路红线、建筑退让用地边界等城市规划管理技术规定或者控制性详细规划确定的强制性内容的; (四)擅自在建筑物楼顶、退层平台、住宅底层院内以及配建的停车场地进行建设的; (五)其他无法采取改正措施消除影响的。 本条第一款所称建设工程造价,是指违法建设工程整体造价。

司法实践中,关于房屋是否属于违建的直观判断,是看有无产权证或其他合法证明材料,若无产权证再深究其缘由,如果是因政策等历史因素导致的,则不能简单认定为违建。

二、出租违建房的合同效力

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 、第三条以及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二条、第三条规定,出租人或承租人以租赁房屋系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设为由要求确认租赁合同无效的,在一审庭审终结前仍未取得合法建设手续或者经主管部门批准建设的,法院应当认定合同无效。

关于确认租赁合同效力的管辖法院,根据2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二十八条第二款 规定,租赁合同纠纷适用专属管辖,出租人或承租人应当向房屋所在地的法院起诉确认租赁无效。

补充下:涉及不动产纠纷适用专属管辖的案件包括(1)不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷;(2)农村土地承包经营合同纠纷(3)房屋租赁合同纠纷(4)建设工程施工合同纠纷(不限于《民事案件案由规定》的建设工程合同纠纷项下的第三个第四级案由“建设工程施工合同纠纷”,应当包括该项下的建设工程施工相关的案件,即建设工程施工合同纠纷,建设工程价款优先受偿权纠纷,建设工程分包合同纠纷,建设工程监理合同纠纷,装饰装修合同纠纷,铁路修建合同纠纷,农村建房施工合同纠纷。)(5)政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。

三、租赁合同被确认无效后,承租人有权要求出租人返还租金、赔偿装修等损失,出租人有权要求返还房屋、支付占有使用费

依据《合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条以及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十条之规定,房屋租赁合同被确认无效后,出租人有权要求恢复原状、返还房屋,有权要求参照合同约定的租金标准支付使用房屋期间的占有使用费;同时,承租人有权要求返还租金、赔偿装修装潢等损失。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有,不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

实践中,对于不能返还或者没有必要返还的,一般分为法律上的不能返还和事实上的不能返还。违建灭失后(主要指被依法拆除),若是被依法拆除的,出租人则无权要求承租人返还或恢复原状,但仍可要求支付占有房屋期间的使用费,承租人同样有权要求返还租金、赔偿装修装潢等损失;若是因拆迁获得了利益(如:因因拆迁造成土地使用收益损失获得的补偿、违章建筑使用的材料获得的补偿、违迁导致建筑内的财产损失获得补偿等),一般需要根据结合双方与财产增值之间的关联性,结合当地征迁政策等因素,综合确定增贬值部分的利益分配。

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