王先生将其自有的一套公寓出租给一家软件公司W公司。合同约定：租赁期间为2000年3月1日至2002年3月1日；月租金人民币11000元；每月20日前支付下个月的房租，否则按日支付应付款的千分之三的违约金，直到实际付款日为止。

2000年12月，W公司以房间供暖不好、隔音效果差，对其工作造成严重影响为理由每月迟延付款，并且没有支付违约金。对于W公司反映情况，王先生表示属实。每到支付租金是都需要王先生反复催促，对此王先生非常苦恼，王先生应当怎样维护自己的权益呢？

第一个问题：W公司的做法合法吗？

不合法。如果在合同中双方对房屋的质量、设施、环境等有要求和约定，而王先生有意隐瞒事实，构成违约，W公司可要求他承担违约责任，比如要求减少租金或支付违约金等。但不能停止付款，房屋租赁属于双务合同，对方违反义务应当承担违约责任，当你如果违反义务也要承担违约责任。不能以违约的方式要求对方承担责任，这样有理就变得没理了。那么对前几次没有索要的违约金，王先生是否还有权追偿呢？答案是肯定的。对于未经王先生明示放弃的债权，只要在诉讼时效之内，随时可以要求债务人偿还。

第二个问题：王先生应该怎么办？

王先生可以要求W公司承担违约责任，同时要求继续履行合同或解除合同。

要求承担违约责任，是根据合同的约定及W公司的违约事实，但这里有几点需要注意：一、对于连续分次履行的合同，注意诉讼时效，在本案中不存在时效问题；二、那么如何确定迟延履行的日期？对方一般情况下，不会认可出租人确定的迟延履行日期；三、如果出租人要求解除，应当是“经催告在合理期限内仍不履行”，怎么证明经催告了呢？四、是否可以以“不能实现合同目的”为由解除合同，对此我认为比较难，因为最终每次W公司仍然支付了租金。

符合应对拖欠、不足额支付租金的房客或房东恶意解除合同，自此律师是有办法的，但不便在此公开发表。我们认为解决所有问题的最好办法，还是立一份对出租人和承租人双方的权利义务都有保障，能够约束双方自觉全面履行的合同。现在许多人使用的租赁合同都是从网上下载的，这些合同只是形式上称得上合同而已，实践中遇到的许多问题他都不能预防和解决。