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张启彪律师
张启彪律师
江苏-苏州
主办律师

预约合同的理解及权益

合同纠纷2020-03-13|人阅读

案例:2018年3月3日张三在中介的磋商下,欲购买李四的房屋,支付5万元定金给李四,李四出具收款收据给张三,《收款收据》中明确了当事人、房屋坐落、购房定金数额、总价,双方约定2018年3月4日至中介处签订《房屋买卖合同》。2018年3月4日李四在房屋买卖合同中签字,因张三对房屋买卖合同中个别条款尚需考虑,故与李四约定次日再来签订。次日,李四爽约,电话里回复张三称房子不卖了,后至中介处将其签字的《房屋买卖合同》取回。为此,张三诉李四至法院,要求双倍返还定金。、

张三主张,《收款收据》系预约合同。《收款收据》中明确了当事人、房屋坐落、购房定金数额、总价,同时,双方有在将来一定期限内签订房屋买卖合同的意思表示。因此,该《收款收据》具备预约合同的构成要件,已依法成立,合法有效,对双方均有拘束力。李四违反预约合同,应双倍返还定金。

李四主张,合同没有成立,其行为系撤销要约行为。双方就购买房屋事宜在中介处进行磋商,其已经在合同上签字,视为其已经做出希望和张三订立合同的意思表示,是要约行为,但李四没有签字,视为未即时作出承诺,此时李四有权在张三作出承诺前撤销已经做出的要约。

那么,双方的行为到底是预约关系,还是要约性质呢?

法官意见:本案中,《收款收据》中明确了当事人、房屋状况及总价,结合双方陈述,对于房屋买卖双方达成了合致的意思表示,双方又有将来签订本约的意思表示,故可认定双方预约合同成立。本案最终支持张三的主张。

一、 何为预约:预约指为约定将来成立一定契约之契约,是双方合致的意思表示。(要约是希望和他人订立合同的单方意思表示)

二、 预约的法律性质

预约为独立的合同,其既有预约的本约合同中的民事权利义务关系,同时也有预约合同本身中的标的即双方签订本约合同的权利义务。

三、 预约合同的特性:

1. 合意性。既然是合同,则应是双方当事人合意之意思表示。实务中常表现为认购书、允诺书、协议要点、谈判纪要、定金收据等。如是单方意思表示,则是要约,非预约。

2. 约束性。预约应当具有双方当事人受其约束的意思表示。合同的法律拘束力不仅来源于法律,而且源于当事人的意思表示,可谓当事人意志与法律意志之合一。因此预约合同中当事人明示或默示受其约束的意思表示,是预约合同的必要条件。

3. 确定性。预约的内容应具有一定的确定性,以免合同当事人陷入本约谈判的僵局,致使预约丧失存在至必要。

4. 期限性。预约标的应当是在一定期限内签订本约。

四、 预约合同违约的判定

预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件,因此在继续进行的磋商中,如果一方违背公平、诚信原则,或者否认预约合同中的已决条款,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立本约,都构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。反之,如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因,不属于预约合同违约。

五、 预约合同的违约赔偿范围

预约合同既是独立的合同,则预约合同违约,则应承担违约责任,违约责任为继续履行、赔偿损失、支付违约金和适用定金罚则。

赔偿损失范围包括所受损失与所失利益,不包括可得利益损失。所受损失包括缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等;所失利益即机会损失,机会损失难以确定,是否应于赔偿目前无定论。对于可得性利益,因预约合同是独立的合同,其标的仅是签订新的本约合同,实质上并没有发生任何交易,未达成本约,仅是丧失一次定约的机会,并无可得利益损失。

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