随着房产价格的上涨，房产已经成为大部分国民最重要的资产，而购置房产是我们绝大部分普通人生活中金额最大的交易。虽然对于这个极重要的交易，我们不敢小视，基本都会付出高额的中介费，期望在专业中介机构的帮助下顺利取得房产，但中介机构的目的在于促成合同签署，至于交易中不同房产、不同支付方式、不同购房目的引发不同法律风险则需要我们自己多加注意。

以下，钱律从上百起房产纠纷件中，总结了3个风险点及如何规避的小建议，希望帮助您顺利取得心仪房产。

一、二手房大都有抵押贷款，不同的抵押类型揭示了不同的交易风险，非按揭抵押的房产要小心。

抵押是将房产抵押给债权人作为清偿债务的担保，如果不能到期清偿债务时，抵押权人将获得优先清偿的权利。目前，在购买设有抵押的房产时，办理过户需要取得抵押权的人同意或者提前清偿债务，解除抵押。

【法条链接】：

《物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《民法典》第四百零六条第一款：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

注：2021年1月1日施行的《民法典》删除了抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产的内容，增加了抵押财产的流通性，但是增加了买受人和抵押权的风险。

购买房产时，一次性付款的土豪毕竟是少数，大部分人都会用积蓄支付一部分首付，大部分通过将房屋抵押给银行进行按揭贷款的方式来取得房屋，二手房存在按揭贷款是十分正常的。

但是有一类房产上的抵押贷款是消费贷、经营贷、甚至是个人借款抵押等非按揭贷款，从钱律的执业经验来看，这类房产极易发生不能顺利成交的风险。原因也不复杂，将房产用于非按揭贷款的卖方不乏炒房客或者是其他用房产加杠杆的投资客等，这类卖方的风险偏好极高，他们更适合跟他们一样的高阶玩家作交易。卖方的资金风险非常容易影响房屋顺利成交。比如，不能及时解除抵押，房产自然就不能过户。更过分的是，卖方会在签约后、过户前再把房屋抵押，以套取更多的资金。

二、淘宝9.9包邮的商品你都用支付宝，收货确认才付款，买房产百万的交易，你居然“资金自行划转”

房产中介费大致是1-2%的购房总价款，以400万元的房产计，就是8万元。这8万元包括的中介服务里，钱律认为最能够降低交易风险就是“资金监管”服务，最有价值的也就是“资金监管”服务。资金监管对于买方的保护作用相当于淘宝交易中的“支付宝”，在完成交易取得房产产权前，资金都在第三方，不存在被卖方欺诈的危险。

北京市住建委在2007年为了规范中介市场，降低交易风险推出了资金监管制度，除首付款及贷款金额外，其他购房款均须转入建委指定银行的资金监管账户，买卖双方不使用资金监管的，需签署《存量房交易结算资金自行划转声明》。

实践中，一方面由于中介的立场是促成交易，并不是降低风险，为了迎合卖家尽快拿到购房款的需求，往往不会特别推荐资金监管。另一方面，而且资金监管客观上增加了中介机构的工作量，他们也没有什么动力强推。但是房产纠纷中，一房多卖导致“房、钱两空”的案件中，都是没有使用资金监管，资金直接打给卖方的。用好资金监管，除首付款以外的资金交易风险基本为零。

三、学区房特别注意，户口强制迁出问题是法院、公安均无法解决的盲区，仅约定一个违约责任解决不了问题

购买的房产如果是“学区房”，那么中介机构提供的范本合同可能不能反映您进行房产交易的根本目的是迁入户口。这样的情况下，一方面，虽然范本合同里约定了户口迁出的具体时间，但是在卖家拒不迁出户口时，根据目前的司法实践，法院无法判决强制迁出，公安机关也无法处理强制迁出。另一方面，范本合同里约定了户口迁出违约金，违约金根本弥补不了“买了学区房，孩子户口却迁不进来的问题”的问题。更雪上加霜的是，我国的违约金惩罚性色彩少，而损失填补色彩强，无论合同里约得多高，大概率会被调整为“实际损失”的。

根据钱律接触到的案例，居然有不少的户口问题是前一手卖家就违约未迁出的，现卖家根本无力解决，继续把有“户口问题”的房产出售给下家，这样的情况，连协商解决的对象都没有了，基本就是死结。

在此，钱律强烈建议，如果购买的是学区房， 一定将合同目的通过补充协议的方式约定清楚，就是孩子迁入户口并取得特定学校的学籍，并且将户口不迁出作为解除合同的约定条件，这样才能从根本上解决购买学区房后卖家不迁户口的问题。

【法条链接】：

《合同法》九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。

《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。

注：2021年1月1日施行的《民法典》对法定解除条件未作修改。