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二手房合同怎么写?要注意什么

房地产2021-03-10|人阅读

对于房屋买卖,不管是新房还是二手房我们在购买的时候必须要和对方签订购房合同,以免产生不必要的纠纷。那么,二手房合同怎么写?要注意什么。我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。

  一、二手房合同怎么写?要注意什么

  甲方(出卖人):

  身份证号码:

  乙方(买受人):

  身份证号码:

  甲、乙、两方依据自愿、诚信原则,经友好协商,达成如下一致意见:

  第一条 各方承诺及保证

  甲方承诺并保证:拥有座落于____________房屋的所有权,该项所有权是完整的,不存在共有权、抵押权、承租权等权利瑕疵或负担。将诚信履行本合同书的项下的合同义务。

  乙方承诺并保证:将诚信履行本合同书的项下的合同义务。

  第二条标的物

  甲方自愿转让的房屋座落于_______________________________

  房屋内现有装修及物品全部随房屋转让并不再另外计价。

  第三条 价款

  本合同书第二条项下标的物全部计价_______________。

  各方确认:在甲方及时履行本合同书第六条义务的前提下,本条第一款的价款为甲方转让标的物的净价,即本合同书履行过程中产生的税费由乙方承担。

  第四条 交付与支付

  1、本合同书签订时,甲方向乙方交付房屋所有权、土地使用权证书和全部门锁钥匙、电费、自来水费、有线电视、电话等交费证件。

  2、本合同书签订(并由双方履行了第1款义务)后_____天内,乙方向甲方支付所有房款_______________________。

  第五条 所有权转移特别约定

  各方确认:本合同书项下标的物自交付后转移至乙方。

  第六条协助义务

  在乙方确定的时间,甲方应配合乙方办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续至乙方名下,包括但不仅限于根据登记部门的要求另行签订合同文书、提供身份证明等。甲方不得因此要求乙方另行向甲方支付任何费用。

  七、违约责任

  1、因甲方违反本合同书第一条所有权瑕疵担保责任而导致乙方主动或被动参与诉讼(仲裁)等争议解决程序,甲方须承担乙方由此产生的全部损失并承担违约责任。

  2、甲方如不能及时履行本合同书第六条协助义务,应继续履行该项义务并承担违约责任。

  3、乙方不能依约承担本合同书第三条义务时,应承担违约责任。

  4、甲方双方违反本合同书其他约定的,依法承担相应的违约责任。

  八、争议解决办法

  本合同书履行过程中产生的一切纠纷,应提交仲裁委员会仲裁,其裁决对双方具有约束力。

  九、杂项规定

  1、本合同书未竟事项,由双方依诚信、公平原则另行商定。

  2、本合同书一式六份,由甲、乙、各执一份,另三份由乙方保管用于办理变更登记使用(如登记部门要求另行签订合同文书时,各方得另行签订用于登记,但各方权利义务以本合同书为准)。

  3、本合同书在各方签字后生效。

  甲方签名:

  乙方签名:

  年 月 日

  二、签二手房买卖合同时的注意事项

  签订买卖合同时,不符合这些条件,购买人应慎重。

  1、出卖人必须是房屋的所有权人

  非产权所有人不得出卖他人房屋。实践中也有非所有权人出卖他人房屋的情况,如父卖子房、子卖父房等亲人之间代卖的;也有朋友、熟人之间签署授权委托书代卖的。作为购买人此时应注意审查代卖人是否持有产权人本人签署的合法授权委托书,仔细察看委托人和受托人的身份证明、委托书授予的权限、期限等,以防被骗。

  还有一种情况是房屋的产权人是未成年人,如果是未成年人的父母或其它监护人出卖其房屋,应注意监护人出卖房屋的目的是否为未成年人的利益,如付其学费、医疗费等等用途。否则,未成年人可以依据我国《未成年人保护法》的有关规定主张房屋买卖合同无效。

  2、出卖人作为产权人应具备相应民事主体资格

  作为房屋出卖人的产权人,如果签订合同时不具备民事主体资格,除非经其监护人追认,所签合同无效。具体分为以下两种情形:

  (1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定,不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人,应由其监护人代理实施民事行为,他们不能独立签订房屋买卖合同。

  (2)限制民事行为能力人未取得监护人的同意签订的房屋买卖合同。限制民事行为能力人是指10周岁以上的未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人,他们只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们对房屋买卖等比较复杂或重大的民事法律行为缺乏判断能力和自我保护能力,进行房屋买卖应当由其监护人代为签订合同或取得其监护人的同意。未经监护人同意,限制民事行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

  3、出卖房屋时应经产权共有人同意

  我国《民法通则》规定,共有财产进行处分须经全体共有人同意,否则处分无效。

  房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。实践中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的产权证上只登记为一人,难以辨别是否共有产权。购买人可以查看产权人的结婚证书、户口本等相关证书加以了解。凡属夫妻共有、家庭共有的房屋在签订房产买卖合同时,共有人如不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代签合同。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,买卖行为可能无效。

  特别应注意,房改房上市交易,除房产证上记载的产权人签字外,还需同住人签字同意。

  4、出卖房屋时不得侵犯优先购买权

  按照法律规定,房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前3个月通知承租人房屋即将出售的情况,并告知房价等出售条件,在同等条件下,承租人有优先购买权。

  所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。如果购买已出租房屋,应要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情况,而擅自卖给他人,则承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

  5、出卖的房屋必须依法取得权属证书

  这里有三种未取得权属证书而买卖的情况比较常见,一是转让未取得权属证书的“期房”,二是转让未取得权属证书的“回迁房”,三是转让违章建筑的房屋。

  前两种情况购买人应慎重处理,如果签订合同时出卖人尚未取得“三证”,而发生纠纷时已经取得,买卖合同有效,如发生纠纷时还未取得“三证”,合同将被认定无效。如房价上涨,出卖人恶意不办理权证,却主张当初所签合同无效,买受人将因此受到很大损失。对第三种违章建筑的房屋不得进行买卖,否则买卖无效。

  6、出卖的房屋不应有权利限制

  一是设有抵押,如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房须征得抵押权人的书面同意,如果抵押权人不同意,不能擅自交易过户。

  三、签了二手房合同交了定金不想买怎么办?

  协商解决,但定金不一定退。

  我国《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见,我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,支付了合理对价并进行了登记,则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发,认定房屋买卖合同有效,允许买方取得房屋的所有权。

  二手房买卖合同中有很多细节问题需要我们加以注意。

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