以案说法房屋租赁纠纷中出租人未履行合同约定的非主要义务对于履行合同的影响

一、基本案件事实

西藏昌都市某公司与西藏林芝市某公司双方于2013年10月26日签订《商业用房租赁合同》，合同约定将总面积为1141平米的房屋出租林芝市某公司用于开始超市，房屋修缮义务由西藏昌都市某公司承担。房屋交付西藏林芝市某公司后房屋漏水的问题持续至今，西藏昌都市某公司从未完全适当履行修缮义务。2014年3月，双方又签订了《租赁合同补充协议》对物业交付条件作出了明确约定，且明确了出租房屋的租金涵盖了物业费用。因西藏昌都市某公司原因导致物业服务至今未按照合同完全履行。其瑕疵履行行为造成西藏林芝市某公司交付的房屋租金与租赁房屋的实际价值不相匹配，造成西藏林芝市某公司损失。西藏林芝市某公司多次催告西藏昌都市某公司履行合同义务，但都没有见到西藏昌都市某公司的完全适当履行行为。西藏林芝市某公司为维护合法权益起诉至法院要求法院判令，减少租金价格；履行房屋修缮义务；按照合同提供约定物业服务；并将物业配套设备建设齐全后统一交付西藏林芝市某公司管理使用。

西藏蜀藏铭律师事务所接受本案西藏林芝市某公司委托，指派本所律师马占锦担任本案一审代理人。经代理人实地察看现场、收集证据材料以及经过庭审后对本案有了清楚的认识。本案是因租赁合同纠纷引起的原告主张支付租金，西藏林芝市某公司要求减少租金价格，并履行合同约定义务而引发的诉讼，就西藏林芝市某公司要求减少租金价格等案件核心争议焦点，以案说法阐明以下观点：

一、关于租金实际交付时间金额与合同约定交付时间金额之间存在差异时，应当如何确定交付方式的问题

（一）双方于《商业用房租赁合同》约定的租金支付方式，在实际交付过程中若未按照合同约定履行的，应当按照双方交易习惯确认是否违约

1.商业用房租赁合同（以下简称租赁合同）第五条约定租金按年支付。此为西藏昌都市某公司主张支付房租及主张西藏林芝市某公司应当承当迟延交付房屋产生违约金的核心依据。

2.西藏林芝市某公司于庭审时举证证明双方约定的年付租金的方式，自始未按合同履行，而是采用分段式支付的方式。西藏昌都市某公司认可西藏林芝市某公司提供的分阶段履行交付租金的交易记录证据，对分阶段付款的事实也予以认可。本案中存在多份由西藏林芝市某公司公司向西藏昌都市某公司发出的“函件”，其目的是督促西藏昌都市某公司按照合同约定履行义务，采取补救措施。在西藏昌都市某公司采取相应补救措施后，又与西藏林芝市某公司公司达成四份补充协议。然后在此协商处理各项西藏昌都市某公司违约事项前后，西藏林芝市某公司公司向西藏昌都市某公司支付房屋。

3.本案中房租缴纳的付款证据；西藏林芝市某公司发送的函件及用于证明函件到达后的微信、短信、电子邮箱记录；双方达成四份补充协议可以相互印证每次在西藏昌都市某公司出现违约时西藏林芝市某公司公司向其发送函件，其接受函件后，西藏昌都市某公司有时采取补救措施，有时采用补偿措施，以履行合同约定的义务，再此期间西藏林芝市某公司公司根据西藏昌都市某公司履行合同的情况及补偿情况，支付其相应的租金。上述证据之间印证了双方形成由西藏昌都市某公司对未完全履行合同义务的行为采取相应补救措施后，再由西藏林芝市某公司公司向其支付房屋租金的事实。

4. 根据《合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，当交易习惯与合同约定不一致时，应认定交易习惯起到变更合同约定的效力，并以交易习惯作为标准来判断双方的履行行为。因在三年交租过程中双方形成了分段式支付租金的方式，况且在2018年时也缴纳了50万的租金，正因为西藏昌都市某公司存在的违约行为，在双方协商过程中西藏昌都市某公司没有对自己负担的合同义务完全适当履行的才引起了今天的诉讼。若直接按照租赁合同约定的年付租金，认定西藏林芝市某公司应当支付租金，如此，就会产生合同约定与实际履行相背离的情形。判决结果具有指引性，若在双方形成分段交付租金已达三年之久的情况下，突然要求让西藏林芝市某公司公司按照合同约定的年付方式缴纳租金的，这对西藏林芝市某公司公司讲不具有法律意义上的期待可能性。

（二）出租人取得收取租金权利的基础是提供符合租赁合同约定的租赁物

出租人在租赁关系最重要的义务是提供符合租赁合同约定目的的租赁物，只有完全适当履行合同后，才不会对承租人一方承担违约责任。当出现出租方未按合同约定履行交付符合租赁目的的租赁物时，作为承租人为了保护其交付的租金能够享用到租赁物相应价值的权利，在出租人违约时，有权拒绝履行支付租金义务。此为《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在双方建立租赁关系以来，西藏林芝市某公司公司采用分段式支付房租的方式正是其行使先履行抗辩权的表现。

二、关于本案减少租金价格及西藏昌都市某公司应当履行义务的部分

（一）西藏昌都市某公司未按照合同履行相应义务是事实

西藏昌都市某公司交付的涉案房屋是否达到合同约定，租赁物目前的状态即可证实。虽多次采取相应措施对未完全履行义务部分采取补救，但其采取的补救措施并未到达合同的约定。违约事实，不能因为西藏昌都某公司曾经做出过守约努力而得出，已经守约的结论。

（二）西藏昌都市某公司的具体违约行为

1.首先，从西藏林芝市某公司提供的证人及相应电梯维护的证据可以说明电梯本身在交付使用时就存在质量问题，不能正常满足客人上下行的目的；其次，西藏昌都市某公司对此事实于庭审过程自认，电梯确实存在问题，但拒不履行修缮电梯的义务；第三，本案合同约定的留足10个停车位问题至今未解决；第四，约定提供的卫生间，虽给予了物业顶层卫生间补偿，但始终对楼下超市顾客使用的用卫生间未作出补救措施；第五，房屋漏水问题从租期开始至今始终未得到解决。

（三）西藏昌都市某公司应当承担违约责任

虽然西藏昌都市某公司上述第一项所述事宜作出了部分的补救措施，但根据双方约定，其仍旧未按照合同履行义务的事实清楚、证据确凿。建立租赁关系至今，西藏昌都市某公司对上述义务的履行从未完全适当履行完毕，虽西藏林芝市某公司采取分段式交付租金方式以督促其履行约定，但仍旧没有按约定履行租赁合同。西藏昌都市某公司履行合同的质量不符合合同约定应当依照《合同法》规定合理选择要求对方承担减少价款的违约责任。

（四）西藏昌都市某公司对西藏林芝市某公司赔偿的是顶层物业一物多租的行为

虽然双方对西藏昌都市某公司对自己存在违约行为给予了西藏林芝市某公司公司一定的赔偿，但其赔偿行为主要是围绕着关于顶层物业一物多租的问题，西藏昌都市某公司对其他违反合同约定义务并未对西藏林芝市某公司进行任何赔偿，故西藏林芝市某公司有权对西藏昌都市某公司存在的违约行为要求其承担相应违约责任。

（六）要尊重契约精神

在面对西藏昌都市某公司多次违约的情况下，若在案件进入司法程序后，西藏昌都市某公司仍旧可以获得对合同约定的部分义务豁免履行的司法判决，判决结果会造成对契约精神的践踏，判决所导致的指引效果会使得他人对合同约定义务的履行不在重视。

事实西藏昌都市某公司哪怕存在一项违约情形，那也属于是未按照合同约定履行相应义务，应当承担约定责任。事实是西藏昌都市某公司长期存在违约，其在租期内拒不采取补救措施或者采取补救措施后仍旧无法完成履行合同约定的义务时，应当判定其违约。

案件查明的事实，不能够一方面说明西藏昌都市某公司存在部分违约行为，另一方面又不对此违约行为，按照合同法的规定加以处理。此时就会出现判决结果只有判决认定的行为，没有应当承担的责任问题。所以，西藏林芝市某公司公司按照合同约定要求其履行向相应义务，以及要求西藏昌都市某公司在未完全收取的租金范围内承担因其履行合同不符合双方约定质量条件减少租金价格的诉讼请求理应得到法院支持。

综上所述，因西藏昌都市某公司的多种违约行为，造成原本由西藏林芝市某公司公司享有的商业综合体，在西藏林芝市某公司公司向西藏昌都市某公司支付足额租金后，并未想用到。且因此种种不便利配套设备及物业条件，给西藏林芝市某公司公司在超市经营方面带来了很大的被动，造成西藏林芝市某公司公司无法正常开展营业，其营业收入始终无法实现生意兴隆的景象。