如何严格区分合法“以房抵债”行为与非法行为？

“以房抵债”协议虽是当事人的自主交易安排，但是因为涉及利益巨大，有可能存在显失公平等损害当事人合法权益的情形，尤其是发生在债务履行期限届满前的“以房抵债”，债务人一般处于相对弱势的地位，法律应予以必要的矫正和干预，以贯彻公平原则。如《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。即流押禁止。

房地产纠纷是虚假诉讼的高发领域，2013年以来，最高人民法院先后下发关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》和《最高人民法院关于清查“以房抵债”等虚假诉讼案件的意见》，严厉打击房地产领域虚假诉讼行为。“以房抵债”的虚假诉讼一般有以下几种情况：

1． 以规避国家法定税收为目的，主要表现为将房产价值作低用以抵偿虚构债务，按照抵债房产价值计税，达到逃税目的。

2． 以规避国家商品房限购政策为目的，主要表现为当事人通过诉讼和申请强制执行，将涉案目标房产过户，以达到规避政府限购政策的目的。

3． 以恶意逃废债务、规避执行为目的，主要表现为资不抵债或者存在多个债权人的情况下，与某个债权人恶意串通，以其仅有的房产抵偿该债权人的债权，损害其他债权人的利益，或者债务人与他人虚构债权债务关系恶意转移财产，利益法院判决或者调解书或仲裁的形式使该非法行为合法化，损害案外人的合法利益。

《第八次全国法院民商事审议工作会议纪要》第十六条 当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利造或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百九十条、第一百九十ー条的规定处理；涉犯罪的，移送刑事侦查机关处理.