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非房地产开发企业在划拨土地上基于自用合作建房合同的效力及处理

合同纠纷2021-07-06|人阅读

非房地产开发企业在划拨土地上基于自用合作建房合同的效力及处理

双方在《合作建房合同》中的有关约定内容,尽管不甚详尽,但并未违反法律、法规强制性规定。从合同履行情况看,双方履行了申请综合办公楼项目改造报批、开工建设审批、国有资产管理审核、申领房屋土地权证等行政审批手续;并无规避法律规定,违反城市整体规划或项目规划,偷逃出让金或国家税款等违规行为,也不存在擅自变更讼争建设项目占地的划拨性质,或违背划拨土地用途,擅自将划拨土地用于房地产开发,损害国家利益或社会公共利益等违法行为。时至今日,双方订立的合建合同基本履行完毕,中行XX支行已实际转移占有分配房屋18年余,讼争标的物-综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证也均已办妥,尚余双方共同为中行XX支行分配房产办理相关房屋产权、土地使用权转让手续等合同义务,双方应当继续遵循诚信原则,按照订约目的,严守国家法律规定,为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行,不能因为后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。

据此,本院认为合作建房合同有效,双方应循诚信原则,依照《合同法》、《城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规相关规定,为中行XX支行分配房屋办理房产证和土地使用权证。

【案件简述】最高人民法院案号:(2014)民提字第187号裁判日期:2015.10.22

【再审】

中行XX支行不服二审判决,向本院申请再审。请求:(1)撤销湖北高院(2013)鄂民一终字第00033号民事判决,维持武汉中院(2010)武民商初字第141号民事判决;(2)改判支持中行XX支行全部诉讼请求,驳回YY汽修公司全部反诉请求;(3)判令YY汽修公司、中Z信达公司承担全部诉讼费用。其主要理由如下:

(一)《房地产案件解答》在二审判决作出前已经废止,二审法院将其作为裁判依据,属于适用法律错误。根据最高人民法院《关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定》,《房地产案件解答》已于2013年1月18日起废止。然而,二审法院于2013年5月10日作出本案二审判决时,却多次援用该文件,将该文件作为认定合同无效和合同无效后处理的依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十三条规定,“原判决、裁定适用法律、法规或司法解释有下列情形之一的,人民法院应当认定为民事诉讼法第一百七十九条第一款第(六)项(现为第二百条第(六)项)规定的‘适用法律确有错误’:……(三)适用已经失效或尚未施行的法律的”。据此,二审判决属于“适用已经失效法律”的情形。

(二)本案双方为自用目的共建房屋,是当事人的真实意思表示,且并不涉及需要审批的内容,《合作建房合同》应为有效。1.《合作建房合同》是当事人的真实意思表示,且经政府部门认可。房屋建成交付使用后,YY汽修公司与我行签订了《决算报告》,再次明确了我行分配房屋的具体面积。之后,YY汽修公司及其前后股东交通控股公司、中Z信达公司多次明确认可,合同约定应归我行所有的房产,不属于YY汽修公司资产范围。同时,我行享有案涉房产的事实,得到了当地审计、国资等主管部门的多次认可。尤其重要的是,武汉市国企办作为当时YY汽修公司的上级主管部门,负责当地国有企业及国有资产的监管工作,其组织YY汽修公司及其前后两任股东共同签订《协议书》,确认我行产权并承诺继续履行《合作建房合同》。只因YY汽修公司此后进行了私有化改制,且房地价格出现了大幅增值,YY汽修公司才背弃此前约定与承诺,拒绝继续履行合同。2.《合作建房合同》约定YY汽修公司在案涉地块上建设房屋,我行承担建设费用并与YY汽修公司共同使用该房屋,不涉及需要审批的内容,该约定合法有效。案涉合作建房不同于一般的合作开发房地产行为,而是划拨土地使用权人自行作为建设主体进行申报,双方联建自用办公楼。YY汽修公司根据《合作建房合同》建设案涉房屋的过程,就是划拨用地使用权人自主行使其划拨用地使用权的过程,不存在划拨土地变性开发或转让的情形,不涉及需经报批的事项。3.《合作建房合同》约定YY汽修公司在取得案涉房屋产权后应依约向我行办理产权转让手续,该约定能否实现,仅涉及合同的履行问题,与合同效力无关,且并未违反法律禁止性规定,应为有效。

(三)《合作建房合同》对案涉房地产的处分,不违反法律的禁止性规定,合法有效。1.本案双方为自用目的合建房屋,并非“房地产开发经营”行为,不适用《房地产案件解答》、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《土地使用权案件解释》)中关于在划拨土地上合作开发房地产行为无效的规定。2.现行法律法规明确规定划拨用地可以抵押、转让,二审法院认定当事人处分划拨用地及地上建筑物的行为无效,是对划拨用地使用权的不当限制。划拨用地的处分虽受到较为严格的限制,但并非不能抵押、转让。二审法院关于“《合作建房合同》因违反我国法律法规强制性规定,应认定无效”的认定,混淆了效力性规定和管理性规定,属于适用法律错误。3.《房地产管理法》第五十一条规定:“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。”该条规定既未禁止划拨土地上房产设定抵押,也未要求抵押权人行使抵押权须进行审批。根据相同的法律规则,双方当事人对于国有划拨用地上的建筑物的物权单独作出约定,应为合法有效,并不因未办理相关土地审批手续而无效。

(四)我行和YY汽修厂均为国有企业,在案涉划拨用地上合作建房有其特殊历史原因,认定《合作建房合同》有效并继续履行,有利于维护交易安全和法律关系的稳定。我行依据《合作建房合同》已实际占有使用房屋十余年,双方没有任何争议,武汉市国资办等政府部门对此也予以确认。而在中国银行整体改制过程中,涉案房屋也已作为中央汇金投资有限责任公司的出资经评估纳入国有出资。二审法院认定《合作建房合同》无效,并判令我行腾退长期以来占有使用的房屋,将造成交易秩序破坏、国有资产流失等消极后果。

本院认为,涉案《合作建房合同》的性质、效力以及法律后果,是本案争议的焦点问题。

(一)关于再审审理范围。YY汽修公司认为,因二审法院将本案发还一审重审后,重审法院已向当事人释明涉案合同无效,且合同效力问题也不是本案二审审理的焦点问题,所以涉案合同效力不应再作为再审审理范围。本院认为,民事案件中有关民事合同性质及效力的认定,属人民法院应当依据审判职权审查的范围,不受当事人提出诉讼请求范围的限制。重审法院释明讼争民事合同无效,属于本案发回重审后一审法院依审判职权对合同效力作出的独立判断,属正当行使审判职权行为,并无不妥。民事诉讼程序中设置审判监督程序的目的就是为依法纠错和维护生效裁判文书既判力。对涉案合同性质和效力的认定直接关乎当事人实体民事权利,是当事人提出具体诉讼请求的权力基础。据此,当事人对原审有关民事合同性质、效力的认定有权申请再审,本院应当对再审申请人就相关民事合同效力提出的再审请求予以审查。

(二)《合作建房合同》性质。从《合作建房合同》的签约主体看,是由YY汽修厂(甲方)和中行XX支行(乙方)签订于1993年4月22日,签约当时的合同主体分别为国有企业和国有金融机构,均非房地产开发企业,不具备房地产开发经营资格。从合同的内容看,双方约定由甲方出地,乙方出资金合作建设十二层综合办公楼,建成后双方5:5分配综合办公楼为各自办公使用。合同还约定,综合办公楼建成后,甲方负责为乙方办理产权转让手续。签约时,讼争土地登记为工业用途的划拨土地。YY汽修厂以对其生产办公楼进行改造为由,办理了立项、报建、规划等手续。从合同目的看,YY汽修厂是为实现企业办公楼的改造,采取融资方式合作建房,并约定房屋建成后按照5:5比例分配办公用房。涉案十二层综合办公楼建成后,双方于1997年底依照约定比例对讼争办公楼实际进行分配,中行XX支行占有使用至今,至此,订约目的基本实现。综上,《合作建房合同》约定YY汽修厂出地、中行XX支行出资,双方合作改造YY汽修厂老旧综合办公楼并按5:5分配重建新房的主要内容,体现了合作建房双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点,但合作建房目的是为改造YY汽修厂老旧办公楼以部分由划拨用地使用权人自用及部分交由中行XX支行使用,而非擅自变性为开发项目以售房等开发行为获益,故合同性质应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同。

(三)合作建房合同效力。《合作建房合同》约定,“综合楼建成后,属乙方(中行XX支行)所有权的部分,由甲方负责为乙方办理产权转让手续”;2001年9月7日《协议书》约定,“甲乙(中行XX支行)双方各指派一人共同办理综合办公楼房屋产权证、土地使用权证及为乙方办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”;YY汽修厂呈报武汉市规划局的《关于申请我厂十二层生产办公综合楼改造有关问题的请示报告》称,“请市规划局体谅企业的实际困难。对我厂第二期改造工程厂门前的生产办公楼不纳入批租”。从以上内容看,合作建房合同中,有关中行XX支行约定取得的讼争标的物土地使用权和分配房屋所有权证的性质如何?即所占划拨土地以后是否变性为出让土地;如不变性,应否向有权政府部门申请增加中行XX支行为改造后的综合办公楼划拨用地及地上附着物使用权人;如变性,如何将综合办公楼改造项目纳入开发项目立项及纳入年度开发规划,双方约定不具体、不明确。2004年,YY汽修公司先后办妥了讼争建设项目房屋所有权证和土地使用权证,用地性质仍为划拨。但尚未履行“为乙方(中行XX支行)办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”合同义务。可见,双方在《合作建房合同》中的有关约定内容,尽管不甚详尽,但并未违反法律、法规强制性规定。从合同履行情况看,双方履行了申请综合办公楼项目改造报批、开工建设审批、国有资产管理审核、申领房屋土地权证等行政审批手续;并无规避法律规定,违反城市整体规划或项目规划,偷逃出让金或国家税款等违规行为,也不存在擅自变更讼争建设项目占地的划拨性质,或违背划拨土地用途,擅自将划拨土地用于房地产开发,损害国家利益或社会公共利益等违法行为。时至今日,双方订立的合建合同基本履行完毕,中行XX支行已实际转移占有分配房屋18年余,讼争标的物-综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证也均已办妥,尚余双方共同为中行XX支行分配房产办理相关房屋产权、土地使用权转让手续等合同义务,双方应当继续遵循诚信原则,按照订约目的,严守国家法律规定,为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行,不能因为后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。据此,本院认为合作建房合同有效,双方应循诚信原则,依照《合同法》、《城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规相关规定,为中行XX支行分配房屋办理房产证和土地使用权证。

(四)关于涉案房产在本案应如何处理的问题。如上所述,《合作建房合同》及办证《协议书》等合作建房合同有效,YY汽修公司一审反诉请求确认《合作建房合同》无效的理由不能成立,再审申请人中行XX支行主张合作建房合同有效的请求,应予支持。合同双方当事人应当继续履行“为乙方(中行XX支行)办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”的合同义务,如需变更用地性质为出让,尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序;如不改变用地性质,变更部分划拨用地的使用权人,也需报有批准权的人民政府审批。故中行XX支行主张确认其分得房地产的所有权的请求,目前尚不具备办证的法定条件,中行XX支行的该项请求应予驳回。但中行XX支行对讼争房屋的占有使用具有合同依据和法律依据,属合法占有,二审判决其从湖北省武汉市汉江区AA路308号房屋中腾退,缺乏事实和法律依据,应予纠正。

综上,二审判决认定的事实清楚,适用法律错误,本院予以纠正。本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定,判决如下:

一、撤销湖北省高级人民法院(2013)鄂民一终字第33号民事判决;

二、中国银行股份有限公司武汉XX支行与武汉YY汽车修造有限公司签订的《合作建房合同》及《协议书》有效;

三、驳回中国银行股份有限公司武汉XX支行的其他诉讼请求;

四、驳回武汉YY汽车修造有限公司的反诉请求。

一审案件受理费81800元由中国银行股份有限公司武汉XX支行负担32720元,武汉YY汽车修造有限公司负担49080元;一审财产保全费5000元由中国银行股份有限公司武汉XX支行负担;一审案件反诉费91944.5元由武汉YY汽车修造有限公司负担;二审案件受理费81800元由中国银行股份有限公司武汉XX支行负担32720元,武汉YY汽车修造有限公司负担49080元。

本判决为终审判决。

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