律师文集

虞春艳律师
虞春艳律师
北京-北京
主办律师

买房跳单问题和老宅析产及交易法律问题分析

合同纠纷2020-03-13|人阅读

房店长在任何地方看到关于身价一亿以上富豪的报道,都会关注并记住这位富豪。

林某就是这样一位富豪!

当他随着偶遇发传单的朱某(店里一位女中介业务员,以找到有房有钱优质男为职业目标的不求上进销售员)来到门店,但遭到朱闪闪和其他人以为他外地人没有购房资格而冷淡对待时,是房似锦热情接待他。

他根本不需要购房资格啊!

因为这位林老板不是一位简单的客户,一是他只想买上海老洋房,二是因为他的财富,他不差钱、对房子要求高。

虽然他的需求高、条件好,但他也不是一位好客户:他利用前面两点优势,让全市的房产中介都在免费为他寻找房源、为他服务;他没有跟任何人签署中介合同,到房屋成交都没有付过一分中介费。

就算是徐店长、房店长他们花那么多功夫、付出那么多资源甚至自掏腰包,也没有得到他的感谢和补偿。

是的,林老板跳单了!

一位财富排行榜有名位的大佬,身价一百多亿的富翁、行业大佬,跳单了!

这对房店长来说,既吃惊于亿万富豪的这种低劣行为,又心疼自己的努力白费以及没有得到佣金。

什么是跳单呢?

一、先介绍下剧情背景吧。

林老板是行业龙头企业的老板,是大王,功成名就、财力雄厚!

他想买上海老洋房,作为永久居所,而且赶着在里面做六十大寿!

房店长接待他之后,就按照他的要求,认真地开始找适合房源、看房子。

在这期间,因为想工作的事情太投入骑车违规,她被交警罚款过;被洋房里面杂七杂八的租户阻挠过、被要看房费;被人赶过,直到她的真诚感动耿运来!

耿老是向公馆守护人第三代,他见房店长诚实、周到,所以把他们一家三代守护向公馆的故事告诉房店长锦,相信她能促成房产交易,也解决他祖上受托之事和现实难处的矛盾,了了他的心愿。

原来,向公馆是民国年间茶叶大王的家宅,后来出国,委托管家管理这幢房子,并且写下赠予书,同意将其中几间房赠予管家。

管家交代儿子、儿子交代孙子、世代相守,守护七十年,也没有守到向家人回国。而这位孙子就是耿老。

他和妻子面临的难处是,按照祖上对向家人的承诺,他们世代守护,但是他的儿子明确表示不会继续下去,老夫妻一天天老去,守护的事情后继无人;

这么多年来,别人想买,他们没法卖,还得支付高昂的费用维修,实际上他们难以承担,还得接受外人的骚扰。

林老板对这套洋房非常满意!

是徐店长帮忙找到向家后人联系解决析产问题。

就在向家后人派代表和林老板见面聊买房的事情时,房店长提示林茂根还没有签署中介合同,要不要现在把合同签署完?

林老板说的话是所有赖皮的人都会说的话,把这事敷衍了:我家大业大的,这事办成绝对不会亏待你们。

向家后人不想拖延太久,也不想因为耿运来的房屋赠予问题影响卖房子,于是默许林老板以可以用自己的另一栋豪宅置换赠予他们的几间房为诱饵,骗耿运来夫妇搬出去居住。

这几间被赠予的房子产权问题还没有解决,向家后人和林老板就私下做了交易并且房子过户给林茂根。

之后,向家后人回到欧洲定居;林老板把给耿老暂住的房子换了密码,耿老夫妇无处可去,未获得任何补偿;安家也没有得到任何报酬。

耿老只有一份赠予书,这份材料是真是假,没有其他证据证实。

所以徐店长查询赠予书见证人的情况、找其他证据,最后终于找到见证人持有的另一份赠予书。

获得有力证据之后,耿老夫妇又搬回公馆居住并且阻止林茂根的不当修整公馆,包括砍掉已经有一百多年历史的罗汉树、对房屋做重新装修等。

林老板使用房屋受阻,联系向家后人,但是对方以货款两清为由,不再理会。而林老板面临耿运来夫妇起诉的风险以及政府处罚。

二、在这个故事中,有两个有意思的法律问题可以聊聊:

1、房屋买卖中的跳单问题。

前面文章已经介绍过中介的作用和角色。

一般而言,中介和客户在法律上成立的关系属于居间,合同法上有一节专门针对居间的规定,称为居间合同。

不过,201912月出台的《民法典草案》将该章节放入第二十六章,并称之为中介合同。

合同法规定居间合同指的是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

关于报酬,合同法规定:

居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。

对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。

因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

而合同法第六十一条规定,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

合同法并没有要求居间合同一定要签署书面合同,所以,即使没有签署书面合同,笔者认为证据充分的情况下,房似锦可以主张已经成立居间合同关系,再根据中介市场佣金比例的普遍行情确定主张的报酬,而报酬可以向林茂根主张,也可以根据合同法主张交易双方承担。

其实对于跳单问题,最高院还真的有过指导案例,明确提到“跳单”这个词,这个案子真实的发生在上海,不过不是大王和大王后代的老洋房交易,而是普通的商品房交易。

不过这个案子和本案不同之处在于:

购买方已经和中介签署《房地产求购确认书》,约定中介提供服务和报酬,但是后来购买方通过另外一家中介提供服务买房成功。

和第一家中介签署的合同中有格式条款,约定在六个月内通过其他中介提供服务的,也属于居间成功,应当向其支付佣金,但是中介这一主张并没有得到法院支持。

法院在该案例中确认:

居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息,却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力,即买方不得“跳单”违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布,买方通过上述正当途径获取该房源信息的,有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为不属于“跳单”违约。

可以参考的地方规定还有,《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》中提到:

在很多案件中,居间人在带领客户看房时会要求客户签订“看楼确认书”等文件,一般是约定如果委托人直接或者通过其他居间人与出卖人订立房屋买卖合同,委托人应当向居间人支付报酬或者违约金,有些则约定在一定期限内(一般是半年),如果委托人及其近亲属最终与出卖人签订了房屋买卖合同,不论是否由居间人促成,均应当向居间人支付报酬或者违约金。对于这类约定的效力,各地法院的认定和处理方式不尽统一。在居间人并非受出卖人独家委托的情况下,居间人无权要求买受人支付报酬,但居间人有带领买受人看房,有些甚至为促成交易做了更多工作,根据合同法第四百二十七条的规定,居间人可以要求买受人支付其从事居间活动支出的必要费用。人民法院在认定必要费用时,应当根据公平原则,综合考虑居间人提供的居间服务情况、房屋成交价款等因素,酌情予以支持。

因此,本案还不是最高院指导案例案所定义的严格意义上的跳单情况。

本案假如真的起诉林老板,安家必须提供房源是他们独家提供的、其中他们付出的努力和促成交易中的关键作用,不过如果林老板如果能举证证明他从其他地方取得房源、由其他中介促成交易,法院有可能对安家的主张不予支持。

不过,即使不能被认定为居间按中介市场佣金比例获得报酬,他们付出的劳动和付出的费用是可以要求林老板补偿的。但这样确实损失非常大。

所以,建议房产中介还有其他做居间方的,应当及时与客户签署合同,约定报酬等事项。而且要提示的是,即使已经签署居间合同(笔者认为尤其是在格式合同的情况下,这一情况更为普遍),也有可能因为没有提供独家案源和专业服务而无权获得报酬。

总之,跳单的实质认定标准还是在于是否独家提供房源、是否提供专业服务。

向家后人看见自己祖上房产被管家后人保管的很好后,说了句:这就是契约精神!

可是在真正涉及利益的时候,他不认赠予书,不认对方的忠诚守约,而是采取勾结买方林老板骗耿老搬家、拿到产权证、撇开中介、私下交易等方式,拿钱过户走人,回到国外定居,一走了之的方式,和他说的“契约精神”形成强烈反差、勾勒一副虚伪的嘴脸。

而林老板,且不论他身居财富榜,作为行业龙头企业老板,竟然私下和房主交易,没有诚信,最后也因为贪小失大,替向家后人处理和耿老板的房产纠纷。

所以,出来混,总是要还的!任何职业的人的付出都值得尊重!任何行业也都需要专业人士建言献策、保驾护航!

2、历史建筑的析产和买卖问题。

关于历史建筑,国务院、城乡建设部已经颁布法律法规,规定修缮义务主体,一般禁止扩建改建。

其中,国务院2017107日颁布实施《历史文化名城名镇名村保护条例》规定,历史建筑,是指经城市、县人民政府确定公布的具有一定保护价值,能够反映历史风貌和地方特色,未公布为文物保护单位,也未登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。

上海市还根据其情况,特别颁布保护优秀历史建筑方面的规定,包括对该类建筑的认定、档案记录和保管、使用、管理、转让、修缮和保护、征收、对承租人的安置补贴、承租人的优先承租权和购买权等。上海市就授权经营单位进行经营管理的优秀历史建筑,一般是禁止其进行产权处分。

可见,上海对历史建筑的保护力度还是挺大的。

剧中可见位于上海市的向公馆,其院门口标明这是一幢历史建筑,所以按照上海市相关规定,耿运来作为使用人有义务修缮,如果无力承担,可以向政府申请基金,如果他懂得这些规定,也不至于自己一直贴钱修缮使得原本不富裕的生活更加困窘。

正是因为老洋房历史悠久,所以它的原始所有权复杂,往往涉及继承、赠予、长期租户等问题,所以,在购买之前,需要先析产,梳理清楚原始产权人是谁、权利范围。

当然,如果老洋房已经过交易、办理产权证,产权明晰的情况下,是可以依法进行交易的,只是和普通房产不同,需要遵守国家和上海市关于历史建筑规定进行,并且承担修缮和保护义务,如有违反,需要承担法律责任。

向家后人和林茂根在知道向公馆尚且存在赠予书的情况下,仍然撇开耿运来,进行交易并完成转让和过户,耿运来的权利受到侵犯,可以向法院起诉主张权利。

至于其主张能否得到支持,涉及法律上几个细节值得讨论:

一是赠予书真实性的举证问题。

向家后人对耿老出示的赠予书并不认可,只同意支付工资和利息。徐店长很专业,竟然能说出打官司是“谁主张谁举证”,所以为了防止这份文件证明力被否定,他又去寻找其他证据,所幸被他找到。

“谁主张谁举证”其实是诉讼中的一项举证制度,这项制度下还有很丰富的细节规定。即使没有其他证据,单凭这份证据,笔者认为,根据现行法律和司法解释关于举证的规定,法院也有可能认可这份文件。

二是赠予书的效力问题。

赠予书的成立年代和现代不同,适用的法律体系和制度也不同。

赠予书根据现在法律是否构成有效赠与?这是一个历史遗留问题,如果上海市有具体针对性的政策性规定,可以直接适用。

根据现行法律,笔者认为,耿老三代均履行接受赠与的附加义务并且居住在内,赠与已经完成。

只是,按照中国现在的物权法,房子的所有权登记只有按份共有和共同共有两种形式,不存在其中几间属于另一所有权人的情况。

但是,笔者认为,如果这几间可以单独成独立构筑物取得产权证,是可以按照房产登记办法申请房屋产权证登记在耿老名下的。

如果不能和向公馆主体分离独立成幢办理产权证,那么,可以主张按房屋所占整个洋房面积计算份额成为共同所有人或者主张支付对应房价。

当然,如果能协商解决,可以采取林老板之前提出的置换房产等形式。

在赠予书有效合法的基础上,林老板和向家后人私下交易,损害耿老权利,他们应当承担相应的赔偿责任,假如如前所述在耿运来依法可以办理产权证情况下,他有所有权的房屋面积却被计入向家后人获得的产权证中且过户给林老板,他们属于恶意串通损害耿老的所有权。

所以,在这个故事中,涉及民法、行政法、合同法、继承法、民事诉讼法等相关知识,具体涉及合同效力、善意取得制度、房屋登记、举证责任、赠与合同等知识点,还有历史建筑和上海市关于优秀历史建筑的相关规定。

可以说,这个故事是目前为止,《安家》里面非常丰富有趣的一个,而且这些具体情节还是有原型的,可见编剧的造诣非常高!

(笔者注:中国的土地制度和房地产制度复杂,历史遗留问题繁多,老宅的交易涉及婚姻继承赠与等多方面问题,是个综合系统工程,需要具体案件具体对待,所以本文并不构成对具体案件的法律意见。)

本页面内容信息由律师本人发布并对信息的真实性及合法性负责,如您对信息真实性及合法性有质疑,请向法律快车投诉反馈。
律师文集推荐