本案件基本上是由于当事人的合同起草问题引起的合同纠纷，房屋出租人（以下简称甲方）本欲约定双方有在合同到期前一月通知不续租的义务，以此义务来实现自己房屋出租利益最大化（甲方能在到期后尽快将房屋租赁给他人），但是由于房屋承租人（以下简称乙方）的未提前一月通知的违约行为，造成了甲方的损失，在甲方欲主张自己的合同权利时，发现此合同中各个条款都是牛头马面般，追魂索命般，甲方机关算尽也许还是要在牛鬼蛇神面前低头，落得竹篮打水一场空的下场。

一、关于此房屋租赁合同2.2条款的违约问题

1.合同条款2.2规定：

于租期满后如甲乙方不欲续约，应提前壹个月通知，甲方应于乙方退房当天将押金退还乙方（不计利息）。

2. 案件事实：

甲方将其179平米的房屋租赁给乙方，租赁用途为居住，租期到期日为5月31日，乙方于5月21日通过短信的方式表明合同到期后不续租。

3. 结论意见：

①甲方不违反此条款的约定，甲方的押金退还义务发生时间为乙方提前壹个月通知不续约且办理退房手续后。

②乙方违反此条款的约定，合同2.2条款中壹个月应该是日历日一个月，即乙方本应于4月31日之前通知甲方，通知方式没有限定，但须是能够到达甲方，且使甲方能够理解乙方不续租的意思。

二、关于此合同条款2.3条款的违约问题

1.合同条款2.3规定：

除因不可抗力原因使甲乙双方需终止租赁合同外，其他原因造成的合同终止皆须按以下约定承担责任：

自本合同生效之日起：如乙方中途退租即为毁约，甲方所收取的押金不予退还；如乙方中途要求收回房屋即为毁约，除退还押金外尚须赔偿乙方等于押金额的赔偿金。

2. 事实情况：

乙方于4月21日发送表示期满不续租的短信给甲方，甲方并予以回复。

3. 争议点：

（1）合同2.3条款规定“除不可抗力原因使甲乙双方需终止租赁合同外，其他原因造成的合同终止皆须按以下约定承担责任”似说明了违约责任的承担方式和范围，但此条的第一款为“如乙方中途退租即为毁约，甲方所收取的押金不予退还”，此款有①限定式:将毁约解释为重大违约的词语用法，合同当事人将乙方中途退租作为重大违约中的一种特殊行为，押金不予退还为专对此特殊情形造成重大违约的赔偿范围的特别约定，对于其他违约行为则不适用；②例举式：将毁约解释为违约的词语用法，乙方中途退租仅仅是为释明违约行为的一种举例，对于其他的违约行为也应当适用此款，将押金不予退还归于违约的赔偿范围内。

采用例举式的解释方法，能够保持合同条文的流畅性和一致性，但有违反《合同法》第5条规定的公平原则和损害赔偿的填补规则之嫌，接受度较低。

采用限定式的解释方法，接受度较高，但是割裂了此条款，造成前款和后款无法相容，有驳于当此条款对终止合同责任的规范目的，且亦有违反损害赔偿的填补规则之嫌。

4. 结论意见：

关于押金，法律并未限定当事人的约定，但是综合观察此合同条款后段，此合同条款后段效果与定金的规定无差别，应当按照定金的规定来考量此合同条款。

①根据《合同法》第113条对补偿性损害赔偿的限定规则和第114条对违约金的规定，在本案中，押金不予退还是不符合填补规则的。

②合同2.3条款的承担方式和承担范围为乙方中途退租即为毁约，收取押金方押金不予退还；甲方中途要求收回房屋即为毁约，除退还押金外尚须赔偿乙方相等于押金额的赔偿金。此条款承担方式和范围与《合同法》第115条规定的定金承担方式和范围并无实质不同，《担保法司法解释》第118条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，所以此条款适用定金的相关规定，在合同中注明约定定金罚则，具有罚则的效力。

此条款起草存在较大问题，前款和后款的流畅性需要进一步的考虑。

三、关于此合同条款2.4条款的违约问题

1.合同条款2.4规定：

乙方无论是中途退租或期满续租，皆须提前一个月通知甲方，并结清租赁期间的租金及使用该房屋期间的管理费、电话费、水电费、煤气费、上网费等费用，并保证房屋及内部配置无人为损坏，否则甲方有权向乙方追究赔偿责任。

2.事实情况：

乙方于2019年4月21日通知不续租，未提前一个月通知。

3.结论：

乙方违反此条款于一个月前通知的约定，关于此条款规定的违约责任与合同条款2.3的关系如前所述，采用例举式还是限定式解释会得出不同结果，但因为2.3条款不符合《担保法司法解释》第118条规定的规定，不发生后段约定的效力，所以，第2.4条款与2.3条款无涉。

四、甲方可主张的赔偿范围

提前一个月通知的目的在于给予甲方合理必要时间寻找下任租户，通知义务本来是《合同法》第六十条规定的，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本合同为了强调通知义务对于合同的目的实现有重大影响，所以特别加以约定，并在合同条文中重复强调，本案乙方未按照约定及时通知甲方，本就是违反合同义务，违反约定的通知义务的发生时间为5月底，正值房屋租赁市场的淡季，对甲方出租房屋造成了极大的不利影响，假如乙方依照合同的约定提前一个月履行通知义务，综合4月的房屋所在地租赁市场情况、4月甲方的日程工作安排等能影响到甲方出租房屋的合理因素考量，甲方能够更及时、更有效的将房租租赁给他人，故此，乙的违约行为对甲造成了损害，乙应当承担违约责任，①甲方不得请求乙方继续履行；②甲方可直接请求损害赔偿，请求填补自己所受的损害，即赔偿在寻找下任租户的合理时间下所产生的房屋闲置费用、甲方发布广告等耗费的人力物力成本，但不得使甲方优于合同正常履行时甲方所处的状态；③甲方也得请求信赖利益的损害赔偿，请求赔偿因甲信赖乙会提前一个月发出不续约通知而遭受的损害，即从4月21日后发布招租广告寻找下任租户、房屋闲置的合理费用，但应不超过前面①②所规定的赔偿金额。

结论：甲方本来掌握有全过程的主动权，合同起草阶段，虽然自己属于格式合同的起草方，但是因为自己委托中介机构起草，没有得到专业人士的指导，起草出合同解释争议极大的条款、四不像也得像条款、牛头不对马嘴条款；合同履行阶段，本来自己自己是理直气壮的合同守约方，对方是恶贯满盈的违约者，但是由于合同条款的歧义性，导致违约责任的约定条款根本不能发挥应该有的作用，不规范的合同害己，一想到此格式合同还广泛作为甲方（甲方有大量房屋且都需要租赁他人）的合同范本时，忍不住为甲方捏了一把汗。