最近我代理了一批当地的商品房销售合同纠纷，双方的主要问题就在于开发商延期交房，购房者是否可以获得违约金？不愿意要违约金的是否是可以解除合同？

　　根据《商品房买卖解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。

“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。

能否免责应当考虑

1、出卖人是否能够或者应当预见到;

2、出卖人是否能够或应该能够解决;

3、该事由是否足以导致延期施工。

不过这两年宿迁的开发商延期交房的很多，购房者多数会选择违约金，要求退房的却很少。然而在逾期交房的博弈中，开发商总是大赢家。　也有购房者通过自己的努力，获得了应有的赔偿，维护了自己的合法权益？

1、所有业主一定要团结一致，维护自身利益；

2、业主要推选出代表与开发商交涉，而不是所有人一窝蜂形成混乱状态；

3、一定避免肢体冲突，要告诉开发商，业主不是“扯皮”，而是要解决事情和维护应有利益；

4、拒绝开发商口头承诺，要求出示书面证据，并签章；

5、条件允许的话通过法律的途径进行维权，和开发商达成的协议从法院进行确认，避免后期发生扯皮，无从救济。