在房屋租赁的过程中，大多数的承租人和出租人都会签订房屋租赁协议，但是在协议中应该有哪些约定呢？在法律规定中出租人、承租人又有哪些权利义务呢？

一、关于租赁合同

租赁合同是出租方和承租方约定租赁事宜达成的合意。在租赁合同中首先要明确的是双方的身份信息以及联系方式，其次就双方有关租赁的相关事宜达成的约定写明即可，最主要的是要约定出租房屋的基本情况以及租金的问题，再者双方就约定的其他事项写明即可。最后为了确认这份协议的效力双方需要签字按手印做出确认，最后还有签上合同签订的日期。 二、租赁合同无效 在最高法院的司法解释中明确规定了如果发生以下情形那么租赁合同就属无效。1、出租人出租的房屋没有取得建设工程规划许可证或者没有按照建设规划许可证的规定建设。在这种情况下如果承租人或者其他人就租赁合同的事项向法院起诉，那么如果出租人出租的房屋在法庭的一审辩论环节终结前取得了建设工程规划许可证或者主管部门批准其建设了，那么房屋租赁合同仍然是有效的。2、出租人出租的是临时建筑，并且该临时建筑没有经过批准或者没有按照批准内容建设的话，那么该份租赁合同也是无效的。和前一情形相同，如果在第一审法庭辩论终结前取得相应资质的就属于是有效的合同。在房屋租赁合同无效的情形下，出租人仍然有权利请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋的占有使用费，并且在占有使用房屋过程中造成的损失，当事人请求赔偿的，人民法院仍然会支持。 三、对租赁物进行装饰装修 承租人租赁出租人的房屋后一般都会对房屋进行装饰装修才会再进行使用，一般情况下装饰装修物归承租人所有，但是如果双方有约定的话就要按照双方的约定处理。此外，在对房屋进行装饰装修的过程中就需要注意如下问题：1、在租赁合同无效的情况下，没有与房屋形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可以折价归出租人所有，出租人不同意利用的，可以由承租人拆除，但是因拆除造成的房屋毁损，承租人需要恢复原状。对于已经形成附合不能进行拆除的装饰装修物出租人如果同意利用的可以折价给出租人所有，如果出租人不同意利用的，那么双方就要按照导致合同无效的过错来分担造成的损失。2、在租赁合同有效的情况下，承租人经出租人同意装饰装修合同解除时，没有形成附合的装饰装修物承租人可以拆除，因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状。已经形成附合的装饰装修物要区别情况对待：（1）因出租人违约造成合同解除的，承租人可以请求出租人承担剩余租赁期内装饰装修残值损失赔偿。（2）因承租人违约造成合同解除，承租人无权要求（1）中的损失赔偿，但是如果出租人同意利用的，承租人可以要求出租人在利用价值范围内给予适当补偿。（3）因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。（4）因不能归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修的残存价值由双方按照公平的原则分担。 对于承租人没有经过出租人同意就对房屋进行装饰装修或者扩建，那么承租人是不能要求出租人承担相应的费用的，相反，出租人还有权要求恢复原状或者赔偿损失。如果出租人同意承租人扩建，那么扩建发生的费用在双方没有约定时就要按照下列的情形处理：（1）如果办理了合法的扩建手续，则扩建费由出租方承担。（2）没有办理合法建造手续的，扩建费用由双方按照过错承担。

四、承租期间房屋易主　　即使房主在房屋租赁期间买卖房屋，导致房屋产权人变更，东家换了，承租人仍然有权利根据已经存在的租赁合同规定的期限继续居住。因为根据我国的法律，房屋的所有权变更不影响之前就已经存在的租赁关系，即所谓的“买卖不破租赁”，新的房主应当按照原来约定的租赁费用收取房屋租金，不得擅自提高租金的数额。