讼师评缴纳房款后未按约定履行导致纠纷

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（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

案情简介： 2010年4月，王XX在北京市朝阳区某小区看中一套商品房，当时开发商承诺小区内会建一所实验幼儿园，并承诺幼儿园在2010年12月会与房屋一起交付使用。王XX考虑到自己的孩子2011年就要上幼儿园了，在小区里上幼儿园天天接送孩子也方便，于是当天其便与开发商北京市朝阳区某房地产开发签订了《商品房预售合同》 。 合同中约定房屋总价款300万元，交房时间为2010年12月31日，交房当天实验室幼儿园正式投入使用，如果实验幼儿园逾期交付，按延期交房处理。合同签订后，王XX便按照合同约定向北京市朝阳区某房地产开发支付了全部购房款300万元，北京市朝阳区某房地产开发向其出具了购房发票。 转眼间交房的日子到了，房子虽然交付了，但是实验幼儿园却迟迟未能交付使用。王XX便找到了开发商交涉幼儿园的事情，开发商称工程延期再等大概两三个月。2011年6月，王XX将房屋房屋装修完毕并搬进去居住。此时，幼儿园仍未交付，眼看孩子上幼儿园的日子日益临近，万般无奈之下，王志刚不得不报名了一所离家较远的幼儿园，以免耽误孩子上学。此后，王XX多次找到开发商，要求其支付违约金，却被开发商断然拒绝。 王XX很生气，决心要向开发商讨个说法。后来，王先生找到法帮服务律师咨询。讼师详细查阅了其与北京市朝阳区某房地产开发签订的《商品房预售合同》 ，其中合同中约定：“出卖人未按照合同规定期限将商品房交付买受人使用，每逾期一日，出卖人应按照衣服总房款的万分之三向买受人支付违约金。”且在《补充协议》中约定：“北京市朝阳区某房地产开发保证实验幼儿园于2010年12月31日投入使用，幼儿园配备双语教学师资及各种硬件配套设施，若逾期按延期交房处理。” 据此，法帮服务律师建议王志刚向开发商主张从2011年1月1日至小区实验幼儿园实际投入使用之日止的逾期投入使用的违约金，按已付总房款的日万分之三计算。王XX随后将开发商北京市朝阳区某房地产开发告上了法庭，庭审中北京市朝阳区某房地产开发主张约定的违约金过高，请求法院适当减少。 审判结果： 朝阳区人民法院经过审理判决：北京市朝阳区某房地产开发于本判决生效后7日内以300万元为基数，按日万分之三向王志刚支付从2011年1月1日至本判决生效之日止的逾期交付实验幼儿园的违约金；北京市朝阳区某房地产开发于实验幼儿园投入使用后7日内以300万元为基数，按日万分之三向王志刚支付本判决生效后第2天至实验幼儿园实际投入使用之日止的逾期交付实验幼儿园的违约金。 法帮服务评析：本案属于商品房预售合同纠纷中主张违约金的典型代表，那么究竟什么事违约金呢？所谓“违约金”，是指当事人之间约定的或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或不完全履行合同时向另一方当事人制服一定数额的金钱或其他给付。我国《合同法》第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”如一方不按约定履行义务，当事人约定有违约金条款的，则应当按照违约金条款的约定承担相应的违约责任。本案中《商品房预售合同》及《补充协议》中关于违约责任的约定系双方当事人的真实意思表示，且合同的约定不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于真实有效的约定。北京市朝阳区某房地产开发未按照合同约定将实验幼儿园交付使用，已经构成违约，按照合同约定应按逾期交房处理，因此，王xx主张北京市朝阳区某房地产开发按照合同约定支付违约金是合情合理的。至于北京市朝阳区某房地产开发主张违约金过高，依据我国《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该条文不难看出，我国法律明确限定，只有在违约金“过分高于”损失的情况下当事人可以请求适当减少。 法帮服务律师认为，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，原则上应当由违约方来举证守约方的实际损失情况，以证明约定的违约金过高。结合本案，作为违约方的北京市朝阳区某房地产开发应当举证证明约定的违约金过高，结合本案，作为违约方的北京市朝阳区某房地产开发应当举证证明约定的违约金过分高于给王志刚造成的损失，如果其不能提供充分证据证明，那么应当按照合同约定的违约金计算方法承担相应的违约责任。 在司法实践中，违约金是否过分高于损失，一般要与守约方的实际损失相比，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条第2款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于损失’。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”另外，关于违约金的调整一般应由当事人提出主张，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。通常情况下，法院不宜依职权对违约金进行调整。但是，在司法实践中，违约方往往以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩，在此情形下法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。