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陈柱彬律师
陈柱彬律师
广东-广州
高级合伙人律师

“疫情”对房屋租赁合同履行

合同纠纷2020-02-18|人阅读

由于本次新冠肺炎疫情导致各级政府相继采取延长放假、延长复工时间、暂停营业、呼吁居家隔离等措施,必然会对各类房屋租赁合同的正常履行产生不良影响。参考法院的官方建议,本人针对此次疫情对此类合同的影响和如何处理涉案纠纷做了如下大概的分析。

1、疫情对房屋租赁合同的影响有哪两类?

1) 民用类型

此类房屋以承租人自住为主,在绝大多数城区,因春节假期和疫情管控需要,部分承租人因被感染或疑似被感染而被隔离或者因交通控制无法按时回到租屋处,进而导致在一定时间内无法继续正常使用租赁的房屋。

2) 商用类型

此类房屋以生产经营为目的,因疫情影响,承租人无法对租赁标的正常使用和收益,经营业务和收入会大幅下降。

2、疫情引起的房屋租赁纠纷有哪些类型和处理纠纷的建议?

1) 出租人起诉要求解除合同并要求承租人承担违约责任。

因疫情和防控需要的影响,承租人无法按时足额支付租金,出租人以此为事实和理由,起诉承租人因违约而导致合同目的无法实现,必须解除租赁合同,并由承租人承担违约责任等。

针对此类型的纠纷,我们也要分两种情况来看:一是承租人未支付租金的行为与疫情防控有直接关系,比如承租人因被隔离或交通管制无法与出租人对接,又无法通过其他方式支付租金。这样,承租人可以部分或全部免除违约责任,出租人也不能因此解除合同。二是承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金,一般来说,这两者之间不宜认定为有法律上的因果关系。当然,承租人因疫情防控未能按时支付租金的行为构成了违约,但此违约行为与疫情导致的经济效益不好有关,并非恶意违约,不构成根本违约。只要承租人在疫情结束后继续履行合同并补回欠缴的房租,合同目的还是能够继续履行的。出租人也不能因此而解除合同。

2)承租人起诉要求解除房屋租赁合同的。

因疫情和防控需要的影响,承租人不能或不能完全使用租赁的房屋,致使合同目的无法实现,或者因疫情防控而导致其经营损失,继续履行合同会使其成本过高,无法承担,故而起诉提前终止租赁合同。

这个情况需要根据情势变化、承租商户受影响的具体程度等因素来进行综合判断。若因疫情造成一定影响,但并未达到令合同目的不能实现的程度,承租人是无权提出解除合同的,但可以援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。若因疫情影响导致承租人经营收益大幅下降,合同目的确实已无法实现的,承租人有权要求解除合同,并免除违约责任的承担,但对于承租人的其他损失,例如受疫情影响期间的经营损失、租赁期间未用尽的装修损失等,出租人一般无需分担。

不过建议承租人如果出现此情况,应及时通知对方,以便让对方有足够的时间采取适当措施防止损失扩大。

3)承租人起诉要求减免租金的。

因疫情防控影响,合同订立时的客观情况发生重大变化,导致承租人不能或不能完全正常使用租赁房屋,如果继续按照原合同履行,负担会过重,压力会过大,故而起诉要求减免租金。

在法律层面,承租人能否有权要求减免受疫情影响期间的应付租金,并不能一概而论。如果因为疫情或相关防疫措施导致双方房屋租赁合同暂时无法履行,或继续按照原合同约定的租金标准履行将产生对一方当事人显失公平的结果时,可以通过调整租金等合同条款的方式来平衡双方当事人的利益,具体标准根据公平原则由双方商定或由法院裁定。

而现今不少地方政府出台规定了延期复工的企业或不少集团商厦都提出减免租户租金的措施,在规定范围内的企业可以依据不可抗力主张减免相应的租金。而仍在装修过程中尚未投入使用的承租方,由于装修期间一般属于出租人承诺的免租期间,因此承租人可以依据不可抗力因素主张适当延长装修期间。

另外,针对个人承租用于日常生活的房屋的,原则上是不可以提出减免租金的,因为本次疫情横跨了春节,不管有没有疫情,春节期间均不会影响居住房屋的使用,而政府延长复工时间也不会影响自用房屋居住,因此在法律层面上是不能强制要求房东减免房租的。当然,承租人是可以和出租方协商有关房租减免或延长交付房租的问题。

3、在疫情防控影响下,对房屋租赁合同双方当事人的建议

1)及时通知、提供证明

《合同法》第一百一十八条规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

2)积极沟通协商,变更合同条款

建议合同双方当事人积极联系沟通解决问题,按照公平和诚实信用原则变更合同条款或签订补充协议,尽量减低因疫情防控对双方产生的不利影响。如果协商不成,建议承租人先行缴纳租金,防止因己方先违约而承担不必要的违约责任,然后再通过起诉等方式要求变更合同条款,减免租金。

3)注意固定和留存证据

在本次疫情影响下,涉合同双方当事人若发生了不能正常实现合同目的的情况时,必须及时注意收集和保留有关疫情发展、防控措施和造成合同履行障碍的证据,例如承租人因疫情被隔离或收治入院的证据,承租人因受疫情影响,被政府要求暂停营业而导致经营收入锐减的证据等等,双方还需要保留往来通话、语音、邮件、微信等记录,必要时可通过公证等方式予以固定。

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