由于新冠疫情的爆发，2020年上半年注定要留在大家的记忆中。

目前，国内的疫情得到了有效控制，但疫情对经济社会生活造成了较大的影响，导致的大量法律纠纷已经浮现。近期，通过各种渠道，本人就接受了许多劳动合同纠纷和房屋租赁纠纷方面的咨询。

受到疫情影响，房屋租赁合同的履行可能会遇到困难，如商业用房无法正常使用，或者客流量减少，经营困难；居住用房的承租人无法返回租住地或收入受到影响导致拖欠租金等。

归结起来，主要会形成三方面的法律问题：合同的解除，违约责任和租金减免。

一、房屋租赁合同的解除问题

《合同法》第九十四条规定了合同的法定解除：

有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《合同法司法解释（二）》第二十六条规定了情势变更的原则：

合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

根据上述规定，受疫情影响的房屋租赁合同（以下简称“涉疫合同”）的解除理由，主要有三方面：

（一）承租人拒不支付租金

这种情况可能构成《合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项的情形，可以解除合同。

（二）因不可抗力致使不能实现合同目的

首先来看不可抗力。

不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》（以下简称“《问答（二）》”）中明确，对于因政府及有关部门采取的防疫措施而不能履行合同的，宜认定属于不可抗力。

主要有如下几种情况：1、明令要求关闭或禁止进入租赁房屋或其所在商场、园区、楼宇的；2、要求承租人停产停业；3、其他类似情形（如部分地区采取的“封城”措施导致承租人无法返回租住房屋）。

再来看不能实现合同目的。

租赁合同属于持续性合同，而房屋租赁合同的租期一般较长，疫情不可能一直持续，相对于整个合同租期而言，受影响的仅仅是疫情期间的合同履行，待疫情结束后，日常生活状态恢复，承租人自可继续使用租赁房屋，并不会造成合同目的无法实现的法律后果。

但相对于租期较短或即将到期的租赁合同，，因为疫情的影响，可能导致租期内基本无法正常使用租赁房屋、合同目的无法实现的，承租人因此提出解除租赁合同，可能被支持。

（三）情势变更

情势变更的构成要件主要包括：

1、必须有重大的异常变化致使合同履行的法律基础丧失；

2、异常变化是当事人在订立合同时所不可预见并不可避免的；

3、异常变化发生在合同有效成立后至合同终止履行前；

4、异常变化不可归责于双方当事人；

5、异常变化会导致合同的履行显失公平或者不能实现合同目的。

由此可见，疫情下，当事人并非可以理所当然以情势变更为由要求变更或解除合同，必须符合上述所有构成要件。

就涉疫合同而言，可能有以下情况会适用情势变更：1、受疫情直接影响，商场或门店客流骤减、经营时间缩短、经营范围减少等非正常商业风险；2、受疫情直接影响，员工无法复工、线下活动暂停、实体经营受阻等无法正常开展经营活动的情况；3、其他类似情形。

二、违约责任问题

（一）不可抗力导致不能履行合同

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

但是，只有在不可抗力与合同不能履行之间存在因果关系时，当事人才能部分或者全部免除责任。

需要注意的是，不可抗力是从违约的角度出发，解决是否承担合同责任的问题，并不一定以解除合同为前提，因不可抗力导致延迟履行合同义务等情况也可以适用。

（二）情势变更导致合同解除

如果导致的结果是解除合同，按照《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

情势变更是否免责，需要当事人举证证明，法院进行裁量。在司法实践中，如果解除责任不可归责于任何一方，则均不需要向合同相对方承担违约责任。

（三）其他情形导致的违约

如果违约行为既不符合不可抗力，也不符合情势变更的适用条件，则违约方应当按照合同的约定和法律的相关规定，承担相应的违约责任。

三、租金的减免

根据《问答（二）》，按照商业用房和居住用房两种房屋性质来处理：

（一）商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。

（二）居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

疫情之下，共度时艰，如遇到纠纷，最好能够互谅协商。如矛盾确实无法化解，建议咨询或委托律师根据个案情况处理。