徐国春律师

（2016）沪0115民初28442号

【关 键 词 】报酬

法律速递

《合同法》第四百二十六条规定： 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人自己负担。

所谓“居间活动的费用”是指居间人为促成合同成立而实际支出的费用，如交通费、电话费等，居间人从事居间行为一般都要支出一定费用，这类费用通常都包括在居间人收取的佣金中。合同法对“居间活动的费用由居间人负担”的规定，与委托合同的规定是不一致的。

　　委托合同中受托人处理委托事务的费用都由委托人负担。一般情况下，委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。居间合同的基础虽然也是委托合同，但合同法对居间活动而支出的费用的承担问题却有特殊规定。

　　在居间合同中只有居间人的居间行为达到了目的，委托人才负有给付报酬的义务。居间人的活动能否达到目的，委托人与第三人之间的合同能否达成，有着不确定性，是不以居间人的主观意志为转移的。尽管居间人可能做了很多工作，但委托人与第三人之间仍然不能达成合同的情况是很多的，这就是居间人所要承担的风险，即付出了大量劳动，也支出了一定费用，但最终委托人与第三人还是没有签订合同。在这种情况下，居间人没有权利要求委托人向其支付报酬。但为了公平起见，居间人可以要求委托人支付其从事居间活动而实际支出的必要费用，如电话费、交通费等，这也是合同法规定的公平原则的体现。

案例分析

2016年3月26日，陈女士在B公司房产业务员陪同下看了浦东新区临港小区的房源，双方签订了仅表示诚意的《房地产居间合同(买卖)》。合同约定：陈女士拟以人民币柒拾万元的总价购买位于浦东新区XXX室的房屋，建筑面积为66平方米(以产权证记载为准)，合同第四条“违约责任”第(二)项载明：“买卖双方其中一方反悔，不愿以本合同的约定条件签订买卖合同，违约方应向守约方支付本合同房屋价格的2%作为违约金，签订本协议当日买方支付意向金人民币壹万元整，该意向金则转为定金”，同日，陈女士向B公司付了10,000元的意向金。B公司向房屋产权人转账支付了该10,000元。3月28日，陈女士联系B公司工作人员，告知自己不愿购买房屋，并要求退还意向金。

中介反驳

B房产公司看到陈女士反悔毁约，气愤不已，故请求驳回陈女士的诉讼请求。并提出反诉诉称：“整个居间过程，我方没有任何过错，陈女士因个人主观原因造成合同违约。我公司在开发维护房源、居间成功过程中产生了人力、物力、财力、精力以及商业机会成本，后期解决与陈女士纠纷中产生了相关费用。根据居间合同之约定请求判令：陈女士支付我公司合同价款的2%即14,200元作为违约赔偿金。”

律师析理

对于本诉：双方均具有完全民事行为能力，基于真实意思表示签订了《房地产居间合同(买卖)》，合同有关意向金转定金及相关责任的约定未违反法律法规之强制性规定。被告通过法定代表人的银行账号将该笔款项支付给房屋产权人，按照合同之约定，原告已支付的10,000元意向金在转付后即转为定金，被告的转付行为系按照居间合同的约定，并无不当，原告要求不再持有该款的被告返还没有事实和法律依据，不应予以支持。

对于反诉：《房地产居间合同(买卖)》是B房产公司提供的格式合同，根据居间合同第四条第(二)项的约定，如买卖方中一方反悔，不愿以居间合同约定条件签订买卖合同，违约方应向守约方支付房屋价格的2%作为违约金。即无论居间行为是否成功，原告均可获得相当于居间成功后其可向买卖双方收取的报酬金额。故该条款意味着买卖双方必须缔约，否则需承担房屋价格2%的违约金，这限制了买卖双方自由缔约的权利，加重了买卖双方在居间不成的情况下对居间方的义务，将向委托人报告订立合同机会，提供订立合同媒介服务的居间合同转换为实质上的房屋买卖合同，明显有悖于合同法关于居间不成时，居间人不得要求支付报酬，仅可以向委托人主张必要费用的立法本意，且该居间合同中对居间方没有约定任何应承担的违约责任，故该条款不具备对等性和公平性，有违法律规定，应属无效。

法院判决

判决如下：一、驳回本诉原告陈女士要求B房产公司退还意向金的诉讼请求；

二、驳回反诉人B房产公司索要14,200元作为违约赔偿金的诉讼请求。

法律贴士

居间活动费用是居间人在促使合同成立的活动中支出的必要费用，与报酬不是一个概念。因此，有时居间人虽然为促成合同成立付出了劳务和费用，但合同未促成，仍不能请求支付报酬，只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，如居间活动中支出的交通费等。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。