借名买房协议是判断借名买房合同关系存在的关键

许多情况下，借名买房纠纷中由于借名人和被借名人存在着一定的朋友或者亲戚关系，出于对彼此的信任，双方并不签订书面的借名买房协议，仅仅口头约定。书面合同虽不是借名买房合同关系存在的必要条件，借名人能够有证据证明口头借名买房协议事实存在也可以，但证明难度是需要我们考虑的。这也给借名人一个警示，如果真的需要借名买房，最好要签订书面的借名买房协议。借名买房协议是借名人与被借名人之间存在借名买房合同关系最为有力的证据，通常情况下，只要该借名买房协议不存在《合同法》第52条等规定的合同无效情形，且借名人能够出示由其出资的相关证据，法院对双方之间存在借名买房合同关系一般不持异议。

没有书面的借名买房协议时，需要借名人给出合理的原因及相关证据

口头协议没有载体，发生争议后，难以取证；但仍然有其他证据可以佐证双方存在口头借名买房协议，如：证人证言、录音录像。这些证据与书面借名买房协议相比，虽然可能因证明人与借名人的关系或其他原因导致证明力较小，但如果列举上述证据的同时给出一个合理的借名买房理由，仍会对法官判断双方之间是否高度盖然性的存在借名买房合同关系产生极大影响。这也是法官自由心证的一部分。

借名人要实际掌握、控制出资证明、购房手续等证据

从常理来看，借名买房中借名人出钱出力，而被借名人只负责挂名。房屋购买时的购房款的缴纳以及相应的一系列购房手续都应由借名人主办，购房手续办理完毕后的相关单据和证件也应交由借名人保管。就出资而言，借名人提供全部出资的证明具有重要意义。一旦借名人不能证明房屋由其全部出资又不能拿出书面的借名买房协议的情况下，法院很可能认为是被借名人借借名人的钱购房，甚至是借名人赠与被借名人资金购房（在借名人与被借名人存在特殊关系时，如直系亲属）。因此，对于借名人来说，一定要保存好银行转让凭证或购房票据。就购房手续而言，房屋购买过程中的房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等应当在借名人手中保管，这种控制能体现出借名人对整个购房交易的掌控，能够成为证明借名人系真实购房人的有力证据。