案件情况:
2019年6月份,在西部地区某小区发生了一件令业主们焦急万分的事情,那就是整个小区712套房子被远隔千里的某市中级人民法院查封了。业主们通过合法手续且已经支付房款购买的房子,在正常居住近五年后,怎么突然被法院查封了呢?
原来,在当初开发该小区的时候,开发商因为资金不足就向第三人借了大量资金,该小区的房子建好后,业主签了购房合同并且交付了房款就开始入住,从2014年一直居住到2019年,但是这五年的时间内,开发商并没有给业主办理房产证,这也就给后期房子被查封,即将面临被拍卖的局面留下了隐患。后开发商还不上前期借的资金,就被债权人起诉要求还钱,在案件胜诉后,开发商的老板逃至国外,债权人申请强制执行,法院要将前期查封的房产进行司法拍卖,因为根据《物权法》的不动产物权登记原则,这些房产还是属于开发商的,法院对这些房产进行查封是符合法律规定的。
救济途径:
那么,业主面对这种状况该采取什么救济途径呢?业主应及时的向法院提起一个执行异议申请。那什么是执行异议呢?执行异议,是指在执行过程中,案外人对执行标的提出不同的意见,并主张实体权利。在执行过程中,案外人提出执行异议的目的是排除对执行标的的强制执行,保护自己的民事权益。
结合上述案件具体来说,也就是业主需要向法院提出一个书面的执行异议申请,主要表明,这个房子业主已经和开发商签了购房合同、交了房款、入住已5年、因开发商原因导致一直未办理过户登记、请求法院中止执行,不要拍卖房子。在向法院提交执行异议申请书的同时,也需要提交相应的证据材料:1、和开发商签订的购房合同;2、支付购房款的证明材料(银行转账记录、开发商出具的收据等)3、实际占有的证明材料(缴纳的物业费、电费和水费的记录)以及日常生活照片;4、业主积极要求开发商办理过户登记及其他证明材料(主要用于证明并非自身原因不能办理过户登记)。法院在收到上述材料后会在十五日内进行审查,理由成立的,裁定中止执行,也即不会拍卖房子。如果理由不成立的,裁定驳回。那么有的人可能会想,万一被驳回了怎么办呢?根据法律规定,结合具体案件,案外人对裁定不服的,可以在收到裁定后15日内向人民法院提起诉讼,也就是诉讼案件中常见的案外人执行异议之诉(下次会专门写一篇关于房产的案外人执行异议之诉,在此不再展开)。
案件结果:
很幸运,根据截止到2019年7月份的信息显示,该小区的业主委托律师向法院提起了执行异议申请,某市中级人民法院很重视这个涉及人数众多的案件,经过梳理审查,对异议证据材料基本完备的房产,向申请执行人进行了法律释明,申请执行人表示理解并愿意配合法院做好相关工作,书面同意对其中大部分房产进行解除查封。剩余房产的执行异议,法院会尽快做出裁定,对符合法定条件的,经审查后法院会及时做出支持业主异议的裁定。对提交材料不完备的,法院告知抓紧补充材料。
律师总结:
在实际生活中,上述案件的情况时有发生,最重要的原因是没有及时的办理房产证,因此,在开发商交付房屋后,但却拖延办理房产证或者一直逃避,甚至找不到开发商的情况下,要及时的提起诉讼,并查封保全房产,要求其履行过户义务;如果真的出现上述案件情况,要及时的准备相应的证据材料,提起执行异议申请,若执行异议申请被驳回,要委托律师提起案外人执行异议之诉。只有这样,才能维护自己的权益,保住自己的房子。