在执行案件中经常会遇到这种问题，法院查询到被执行人名下有房产，但房产除被执行人外，存在其他共有人。实践中，对于这种共有房产，各地法院处理方式并不一致。

一、共有关系

所谓共有，即两个以上的权利主体对同一项财产都享有所有权。共有关系分两种情况，一种是共同共有，一种是按份共有。按份共有指共有人对共有财产按照份额享有所有权，而共有共有指的是共有人对共有财产共同享有所有权。

按份共有的共有人对共有财产的份额已经明确，相对容易处理。但对于共同共同而言，共有财产的份额并不明确，一般共同共有的情形多出现在家庭关系中，一般推定等额共有。

在执行案件中，较为难处理的是共同共有房产，各地法院处理方式各不相同，本文主要以共同共有房产作为切入点，简述法院对此类房屋的处理方式。

二、法院如何执行被执行人名下的共同共有房屋？

法院关于共有财产的执行依据，主要集中于查、扣、冻层面，但是对如何执行变现的相关程序，并没有具体规定。为此，在司法实践中，不同法院处理方式并不一致。

就笔者所接触的有关共同共有房屋的执行案件，深圳与其他城市不同，一方面是深圳法院无需确认共有人的权利份额，直接就确认被执行人对共同共有房产的权利份额为50%，如果共有人或案外人有异议，可以通过提起执行异议与执行异议之诉解决。另一方面，法院会直接拍卖房产的50%权利份额，而不是拍卖整个房产，结果导致多数拍品流拍。

为了实现债权人的利益，保证被执行人名下的共有房产能够顺利拍卖，同时保证不损害共有人的权利，一般法院会先告知共有人，要求确认共有人的权利份额，若相关份额已经确定，共有房产可以整体进行拍卖，拍卖所得价款按比例分给共有人。共有人对所拍房屋享有优先购买权。（对于其他共有财产，若相关份额已经确定、可以分割而且分割不会减损共有财产价值的，执行法院可以先行分割后再予以变现，如不能进行实物分割的，或分割后会导致共有财产价值明显减损的，应当整体变价后执行相应的价款。）

三、如何确认共同共有房屋中共有人的权利份额？

在执行过程中，法院会告知共有人有权协议分割、或共有人、债权人提出诉讼进行分割。

四、被执行人的房产存在共有情况，须先经过诉讼明确共有份额才能执行？

在执行案件中，因被执行人名下房产存在共同共有权人，目前法院主要存在以下两种处理方式：

1.执行法院在告知共有人有权协议分割共有财产或者提出析产诉讼后，共有人没有协议分割或者诉讼，法院直接按照等额进行处理，若共有人或案外人有异议，可以提起执行异议与执行异议之诉。【先执行，有异议提异议】

2.执行法院在告知共有人有权协议分割共有财产或者提出析产诉讼后，共有人没有协议分割或者诉讼要求共有人进行分割，那么债权人得先提起债权人代为析产诉讼，确认份额以后方可执行。【先析产再执行】

这类案件一般是因为执行法院无法确认被执行人与共有人之间的关系、无法直接认定被执行人与共有人各自享有的份额，执行法院缺乏执行依据而终结执行，在被执行人不主动析产的情况下，赋予债权人代位析产的权利，以取得相应执行依据。

五、债权人代位析产诉讼应注意的问题

1.需确定被执行人与共有人之间的关系

被执行人与共有人之间的关系决定了财产份额的分割。根据《民法典》第三百零八条及三百零九条规定，法院共有财产判断的顺序为：

（1）根据约定判断是按份共有还是共同共有；

（2）没有约定或约定不明，共同共有人具有家庭关系的，视为共同共有，一般等额分。不具有家庭关系的，视为按份共有；

（3）按份共有对份额没有约定或约定不明的，按照出资额确定；

（4）不能确定出资额的，视为等额享有。

2.共有房产的购买及登记情况

因为房屋可能存在多个共有人，比如说存在一种情况，房屋在夫妻关系存续期间购买，但登记共有人为夫妻一方与第三人，这种情况除非有证据证明权利人就该房产分割存在协议，否则应按照不动产登记为准。