一方婚前购房，婚后共同还贷及房屋增值部分如何分割？

--以重庆法院裁判观点为视角

进入2020年，虽然一场疫情改变了人们的生活轨迹，但改变不了年轻人追求幸福的心，80、90后和00后正在或即将步入婚姻殿堂。近年来各地房价增长较快，生活中很多单身青年由于经济压力过大，无法在婚前依靠自己的能力购买全款的商品房，其中一方以自己的名义在婚前购买商品房，并办理按揭手续，结婚后由夫妻共同还贷的情形比较常见，在这种情况下如遇离婚，婚前购买的房产增值部分应该怎么分割呢?本文将从重庆法院已有的裁判案例出发讨论可能出现的几种情形，以供参考。

第一种情形：房屋增值部分=婚后夫妻共同还贷÷（房屋购买时的价格）×离婚时房屋评估价÷2 （一刀切情形）

这种情形出现在渝北法院（2018）渝0112民初23429号、巴南法院（2015）巴法少民初字第00163号、南岸区法院（2013）南法民初字第04616号的案例中，这种情形作为分母的房屋购买价格没有加上夫妻共同还贷款项以及其他费用，已共同还贷的部分并没有真正分摊到夫妻之间，对于裁判者而言计算比较简洁，但忽视了房屋购买时到结婚当日的还贷是婚前个人财产，结婚后共同还贷应作为夫妻共同财产予以摊销的事实。

第二种情形：房屋增值部分=离婚时房屋评估价÷（房屋购买时的价格+离婚时夫妻已还利息金额）×婚后夫妻共同还贷÷2

这种情形出现在渝北法院（2017）渝0112民初14261号、彭水县法院（2014）彭法民初字第01696号的案例中，这种情形与第一种情形相比分母部分增加了夫妻共同还贷利息部分，相对来说比第一种要更加合理。

第三种情形：房屋增值部分=婚后夫妻共同还贷部分÷（结婚当日房屋评估价+婚后共同已偿还利息）×离婚时房屋评估市场价÷2

这种情形出现在九龙坡法院（2017）渝0107民初12614号、荣昌法院（2019）渝0153民初429号、南岸法院（2018）渝0108民初18590号的案例中，本情形中的前两个案例经过二审作出（2019）渝05民终6724号和(2018)渝05民终7124号“驳回上诉，维持原判”的决定。由此可见，此种情形在重庆五中院所在辖区的法院比较常用。此外，丰都法院（2019）渝0230民初272号也持有相似的观点。本情形与第二种情形的区别在于分母部分是以结婚当日房屋评估价为基准还是以房屋购买时的价格为基准。

第四种情形：房屋增值部分=婚后夫妻共同还贷本息÷（房屋购买时的价格+全部应付利息）×离婚时房屋评估价×50%

这种情形出现在北碚法院（2019）渝0109民初2148号案例中，这种情形的弊端在于将全部应付利息计入分母，将贷款总利息作为购房总成本进行计算，实际将贷款利息义务分摊给夫妻双方，扩大了购房总成本，从而稀释夫妻共同投入的比例，分母数字增大，无疑让获得补偿款的一方真正获得的数额较少。离婚时，在将该房屋判归婚前购房者一方时，如果仍有剩余贷款本息未支付，仍应视为是购房者的个人债务，而不应算为夫妻共同债务在离婚时予以处分。

第五种情形：房屋增值部分=婚后夫妻共同还贷÷（房屋首付款+相关费用+婚前贷款本息+婚后贷款本息）×离婚时评估的房价÷2

这种情形出现在北碚法院（2014）碚法民初字第06632号、合川法院（2014）合法民初字第06078号的案例中，本情形中的两个案例经过一中院审理作出“驳回上诉，维持原判”的决定。同时重庆三中院（2014）渝三中法民终字第00040号也持有类似的裁判观点。上述案例把婚前贷款利息加入到分母部分，使获得房屋补偿的一方金额减少，对获得补偿方将产生不利的影响。

在最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)（以下简称“婚姻法司法解释三”）第十条中只规定了对婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分进行补偿，但具体补偿的标准和计算方式并没有明确，导致了实践中存在标准和方式不统一。

对于上述五种情形，各有利弊，重庆本地没有形成完全统一的裁判观点。实践中全国各地对一方婚前购房，夫妻共同还贷及房屋增值部分的计算也是五花八门，没有统一的裁判标准。重庆以外的其他地方如北京和深圳地区的裁判标准计算公式为“房屋补偿款=【婚后共同还贷本息÷（房屋购买价＋房屋贷款总利息）×房屋评估价（或双方认可的价格）】×补偿比例。

最高人民法院民一庭意见在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，认为涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等），公式为房屋补偿款=共同还贷部分×诉争房产现价格÷（购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用）÷2。

通过相关的案例检索查询得知，对于婚姻存续期间购买的房屋进行分割，重庆各法院的观点基本一致，但对于一方婚前购房，婚后共

同还贷及房屋增值部分的分割却存在不同的计算方式，笔者认为实践中应将婚前、婚后、离婚时三个时间点作为重要的时间轴，同时考虑夫妻婚后共同投入的程度作为房屋分割应考量的因素。确定婚后夫妻共同还贷及房屋增值部分的金额时需要确定离婚时房屋的评估价，夫妻共同支付款项及对应还贷本息，为购房已经支付的首付款、其他税费和中介费等。

笔者结合其他案例和《民事审判指导与参考》资料，还推荐另外一种比较复杂且公正的计算方式：

原则为：

婚后个人支付购房款+夫妻共同支付购房款/2+（个人支付购房款+夫妻共同支付购房款/2）/双方总支付购房款×房产增值=个人婚内应分得的房产价值

具体为：

婚后个人还贷本金+夫妻共同还贷本金X50%+(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同还贷本金×50%)/（首付款+税费等购房成本+双方个人还贷本金+夫妻共同贷款本金）×（离婚时房屋价值-结婚时房屋价值）

说明：

A、上述公式是仅考虑平均分割的情形，不考虑酌定情节，婚后补偿计算公式中涉及共同还贷本金及对应增值部分的50%是可变量，可由法官根据实际情况酌定幅度。

B、婚后如有父母出资还贷，视为对自己子女赠与的，当作个人投入计算。

C、没有相关投入的项目按0计算。

D、 “个人投入”和“共同投入” 均不包括贷款利息。

E、婚后购买并共同还贷的房产，与“婚后的房产分割补偿计算公式”原理相同，其中的房屋增值计算为：离婚时房产价值-购房价-税费等购房成本。

婚姻案件中房屋增值部分的分割往往掺杂着人情与德法，实践中很多案件往往为了追求快速的处理结果，作出“一刀切”片面的对财产进行处理，笔者希望在不久的将来最高人民法院或重庆高院能尽快出台统一的裁判规则或细则，让审理案件的法官能有指导性的使用自由裁量权，裁判结果更能充分体现婚后还贷各方的投入贡献，合理计算和分配夫妻双方的财产。