法 律 问 答

案由类：商品房销售合同纠纷

关键词：商品房买卖合同 销售依据一栏 空白未填写 能否认定故意隐瞒

客户问：出卖人在商品房买卖合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字，能否因此被认定为“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”？

成都律师李毅对此分析解答：在司法实践中对这种情况有以下一些裁判规则。

1、出卖人在商品房买卖合同中关于“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字，买受人认为出卖人“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”，因此主张已付房款一倍的损失赔偿，这明显属于惩罚性赔偿，为了保障个案的公平公正，在司法实践中不能仅凭这个单一事实进行认定， 需要结合全案的具体情况以及相关证据综合予以考量。

2、比如是否存在其他原因：如果说开发商已经办理好了“商品房预售许可证”而房屋销售工作人员疏忽漏填？还是根本就没有取得“商品房预售许可证”而开发商的工作人员在销售时故意虚假宣传已有“商品房预售许可证”等具体情形，则应该区分不同情况再结合有效证据分别予以认定。

3、意见相反的矛盾观点：另外还有一种特殊情况，依照《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应该公示、告知的事项，故意不履行公示、告知义务，人民法院即便是认定成立“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”，但是在适用惩罚性赔偿时，对损失的认定还是比较谨慎，不一定全部支持买受人已付购房款的一倍，要结合实际损失等具体情况在一倍以下酌情考虑。