楼市新政下如何处理买房人违约

连日来因楼市调控新政造成的购房人退房现象大量涌现。今年4月15日以后，北京二手房买方的违约比例已占到违约总数的70%。而以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占了买房违约总数的80%。此外，一些一手房买家也开始酝酿退房。随之而来的，将是由政策调整带来的房屋买卖纠纷案件集中涌入法院。

　　由于国家近期出台的楼市调控新政十分严厉，而且是全国性实施，因此北京的情况可能在许多大中城市都会出现。大量集中涌入的“政策性违约”纠纷案件，不仅给法院带来工作数量上的压力，而且还会带来适用法律上的难题。　　事实上，如何给“政策性违约”定性，处理此类案件应当适用什么原则，在法律界也有分歧：有法官认为政策调整不属于“不可抗力”而属于“情势变更”，购房人退房可能不承担违约责任;有法官则认为既不属于“不可抗力”也不属于“情势变更”，判决解除合同会纵容买房人的不诚信。　　对于公民个人来讲，购房行为涉及金额较大，是重要的经济交易行为，是否继续履行合同或者是否支付违约金，都涉及较大财产利益，而且此类纠纷案件可能具有普遍性和规模化特点，要求司法机关进行处理时必须十分慎重。在笔者看来，首先要对政策调整进行正确的法律定性，即到底应该归入“情势变更”还是“不可抗力”，在全国范围内实现标准统一。　　其实不必搬出关于“情势变更”和“不可抗力”概念的专业解释，最通俗易懂的解读应该是：国家政策强制房屋买卖双方变更合同条款。而这些条款对于双方来说都是必须接受、没有商量余地的，尤其需要指出的是，国家政策导致的条款变更，会直接导致买房人的不能履行，或者因贷款利率的大幅提高而间接提高购房成本，这两种情形中的无论哪一种都直接损害合同订立时的合意基础。　　另外，国家政策调整带来的交易风险，不属于一般性的商业风险，其后果本不应该由单方承担，否则就是不公平的。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如修改合同在还款期限方面给予延长，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受任何实质影响，这显然是没有任何道理的。　　从另一个方面讲，法律是长期的政策，政策是短期的法律。政策往往对法律有一定的临时矫正作用。我国近期不断推出的楼市调控新政策在这方面的作用更加突出和明显。它一方面通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者资金承受力，遏止购房需求，减少房屋成交，以稳定房价;另一方面通过提高购房成本，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。如果法院不将政策调整认定为“不可抗力”，判决的结果是大量维护购房合同的有效性，将与政策调控的基本导向相悖，间接支持了高房价。　　不可否认，以“银行首付提高无力筹够首付”为由的违约中，肯定隐含着部分预期房价下跌而退房的不诚信，但司法鉴别这种情况是困难的，甚至几乎是不可能的。何况，耗费大量司法成本鉴定后得出的判决结果还可能与调控政策的基本导向背道而驰。因此，无论从哪种意义上讲，把楼市政策调整认定为“不可抗力”，判决解除合同，双方彼此不承担违约责任，更为妥当。