购买二手房应当注意的具体问题有哪些?

1、查验房屋是否有房产证

房产证是证明房主对房屋享有所有权的重要凭证，没有房产证的房屋进行交易时候对买房人来说有得不到房屋的风险。房主可能利用房产证将房屋抵押或转卖，即使在将来拿到产证，房主还可以抵押或转卖，所以买方最好选择有产证的房屋进行购买。

2、要弄清产权是否清晰

首先，弄清产权证上的房主是否与卖房人为同一人，并要求其提供合法的证件，包括但不限于产权证书、身份证件、资格证件及其他证件。其次就是产权证上的房屋面积与实际面积是否相符，向右管房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。

有些房屋有多个共有人，如继承共有、家庭共有、夫妻共有。对共有的房屋买受人应当与全部的共有人签订房屋买卖合同。如果只有部分共有人擅自处分共有财产的，在其他共有人未在的情况下签订的房屋买卖合同一般为无效合同。

如果房屋存在抵押或查封，只有在解除抵押和查封后才能与卖方交易；产权证所有者是多人共有的，一定要有共有人同意出卖的书面证明，房产才能交易；如果是违章建筑，随时可能被政府部门拆除；如果房产牵涉其他纠纷，不但房产买不到，可能连自己都会被牵连进去。因此，买方一定要查清房屋的权属及状况，如果买房人买了存在上述问题的房屋，可能在支付房款之后，房产却不能过户到自己的名下，最后导致人才两空的局面。

3、了解房屋是否存在租赁

有些二手房在转让时候， 还存在被别人租赁的情况。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗成立在先的房屋租赁合同。这一点在实际中被很多人或中介忽视，也有许多出卖人或中介利用这一点从而引起不少纠纷。所以买房人在与房主签订买卖合同时，应当在合同中约定入住的时间，以保证自己的合法权益。

4、土地情况是否合理

二手房交易中买房人应当注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，因为划拨的土地一般无偿使用，政府可以无偿收回，出让死房主已经缴纳了土地出让金，卖房人对房屋享有完整的权利。还应当注意土地的使用年限，如果一个房屋的使用权仅有40年，房主已经使用10来年，按照同地段土地使用权为70年商品房的价格 来衡量时，及有点不划算了。

5、市政规划是否影响

有些房主出售二手房是可能了解到该房屋要面临拆迁，或房屋附近有什么高层建筑，可能影响采光，价格等等，才给予出售，作为买方一定要全面了解情况。按照常规要面临拆迁的房屋房主是不会出售的。

6、单位房屋是否为全部产权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应当缴纳土地使用费。对于标准价房的住房一般单位享有部分产权，职工在转让的时候，必须先过度成全部产权后，才能办理交易手续。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，买房人购房时要避免买卖合同与国家法律相冲突。

7、房屋质量是否有保证

不要被装修迷住了眼睛。有的房屋因为质量缺陷，结构不好等情况，往往用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼前一亮，但是高明的装潢却可以把龟裂的墙角，发霉，漏水等毛病一一掩盖。因此买房子的时候，买房人一定要注意房屋的做工，尤其是厨房，洗手间，墙角，窗台，天花板的收边工序是否细致，这些地方容易被忽视。就目前二手房市场而言，20世纪80年代的二手房普遍较多，由于二手房市场年代较久，使用时间较长，因此可能存在管线老花或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显，天花板经常渗水、防水防火性能较差等情况，因此购买二手房应注意这些因素。

8、物业管理是否到位

要了解房屋的使用年限及物业管理情况。有的物业管理不到位，服务差，安全状况不好；有些房主在转让房屋时，其物业管理费、水电费以及三气（天然气、暖气、煤气）长期拖欠，已经欠下不小的数目，买房人在不知情的情况下购买此房，所有费用可能全部要承担。

9、中介公司是否违规

有些中介公司提供中介服务，，如在房贷时，为买房人提供零首付服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行中骗贷出来，买房人还认为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己全部承担。

10、合同约定是否明确

二手房买卖合同不像商品房买卖合同那么全面，所以对一些细节应当约定清楚，如，交易方式、违约责任、纠纷解决，交房日期等。