首先要说的是，现在都2022年了，那些无证的、有违建的、建成年代久远的小产权房就不要考虑了，军产房更是碰也不要去碰，真的想买也是买新不买旧。买方们首先要有一个清醒的认识，小产权房交易并没有得到法律法规的明文许可，不要指望一纸协议能为自己带来多有力的保障。

一、被迫让步的合同名称

过去相当长的一段时间，由于我国土地使用情况多种多样，法院在审理小产权房买卖合同时，会结合当地历史遗留问题，作出无效、驳回起诉/不予受理（等待行政诉讼结果）、有效三种判决。近年裁判标准趋严，判决书出现频率比较高的一段内容是：“本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。”

合同名称对合同效力会产生一定的影响，因此近年来律师们起草小产权房交易合同，为避免合同被法院认定为无效，已经越来越少采用“买卖合同”，转而将合同名称定为“使用权转让合同”。合同名称变了，也就意味着以往《买卖合同》的条款不能直接套上《使用权让合同》上面，以免出现争议。比如以往小产权房买卖合同里的必备条款：

“本协议签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。”

在《使用权转让合同》里，就不能照搬过去，需要做点技术处理，可以拆分体现为卖方承诺以及卖方义务，以保障政策放开后，过户条款的有效性。同样需要做出调整的还有拆迁收益条款，这个就不太好处理了。

其他条款，如房屋交付、水电气起算、价款支付、违约责任，争议解决这些条款都可以搬来用，就不再赘述。提醒下，违约责任条款不要光顾着强调卖方违约如何如何，买方也要为自己将来万一急用钱的时候留条退路。

二、使用权人不如狗

我不主张购买小产权房的原因之一，就是占用了大量资金，就只买回来个使用权，而在目前的法律法规下，有时甚至连使用权都难以保障。

情形一：购买了小产权房的使用权之后，因楼上住户原因导致漏水，楼上住户拒绝承担责任。

如果是所有权人，可以用自己名义向法院提起诉讼；如果是租户，只需找房东处理，因为房东负有适租义务，有责任保障房屋的使用功能。但是作为小产权房的使用权人，这种情况下还不如租户有保障，因为能否以使用权人的身份向法院提起物权保护诉讼，实务中存在争议。当然，这个问题相对好解决，合同里添加一个协助维权的条款就可以。但是，由于是集体用地，楼上的住户可能就是卖家的亲戚朋友，或者卖家出于种种原因拒绝配合，那么楼上漏水这种情况，一个官司就会变成两个官司。

情形二：卖家将小产权房使用权转让之后，债务恶化，被债权人申请强制执行。

对于买方来说这是套小产权房，但是法院看来，这套房子具有财产价值，虽然无法将所有权转让给集体以外的第三方，但是转给集体内的成员是没有问题的，可以查封拍卖。

那么小产权房的买家能不能对抗法院的强制执行呢？查阅案例，部分地区比如深圳，可以依据合同、购房款支付凭证等，获得少数法院的认可，排除了强制执行，但是个案情况千差万别，我国又不是判例法国家，这个案例的做法其他法院又不是一定要沿用，如狼似虎的执行法官更加不会轻易放过房产这种优质执行标的，所以更多案件的结果是，买方提出的执行异议被法院驳回，钱房两空。这种司法风险，个人认为是无法通过合同约定去化解的。

另外需要关注使用权的分割与继承的问题。买方离婚纠纷诉求法院要求分割小产权房的使用权，目前法院倾向不予处理；合同约定明确的话，小产权房的使用权可被继承人继承。那么如果卖方，也就是房屋实际的所有权人，也发生财产分割或者继承的情况，甚至有很多个继承人的情况下，使用权人一方的合同权利又应该如何主张呢？

三、真的很喜欢，一定要买

提示风险，是律师的工作之一，当然老是泼客户冷水，利用专业知识pua客户，今时今日这样的服务态度是不行的，要尽力实现头脑发热的客户的想法。如果看中一套小产权房，怎么看怎么喜欢，政策风险、司法风险、合同风险各种风险都知悉了，还是想买下来，有没有什么操作可以坚定下客户买买买的信心呢？

---没有的啦。

之前还能通过设立居住权的方式添多一重保障，避免钱房两空，现在各地陆续出台政策，把这条路堵死了。真喜欢，又觉得不贵，就放心买啊，今朝有房今朝住，明日愁来就请律师来。