在二手房房屋买卖中，买卖双方都会在买卖合同中约定，“一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款15%——20%甚至更高比例的违约金”。

对于现在各城市的房价，一套房上百万甚至上千万比比皆是，买卖合同中约定的总房价15%——20%的违约金，于普通人而言简直就是一笔巨款。那么实务中，如果一方违约，导致守约方单方面行使合同解除权的，作为守约方是否能够拿到合同约定的房屋总价款15%——20%的巨额违约金呢？

《民法典》合同编第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

根据上述条款的规定，法律支持当事人关于违约金的约定，但是，该条第二款又明确授予了人民法院或仲裁机构的自由裁量权，即一旦违约方认为违约金过高，要求人民法院或仲裁机构予以调整，而守约方又无法证明实际损失的情况下，人民法院或仲裁机构就会依法调整违约金的数额。

案例说法

案号：（2020）沪02民终8380号 董琦与戴岚房屋买卖合同纠纷案

简要案情：

买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款2120万元，约定违约金20%

裁判要点：

由于董琦既未能提供其已经办理银行贷款手续的相关证据，也未能提供其在2019年11月13日已具备现金支付剩余房款能力的证据，因此法院认定董琦违约，应按房屋买卖合同约定承担违约责任，于法有据。同时鉴于戴岚对于交易的停滞负有责任以及双方过错程度、实际损失等因素，认为约定的违约金过分高于实际损失，因此对违约金金额酌情调整为40万元。