物业公司未尽责业主可否据此要求降低物业管理费问题分析

作者：众禾团队 黎庶天实习律师

按语：随着时代的发展和物业管理公司越来越普及，相信大部分本文的读者现在都居住在有物业管理公司的小区，然而物业管理纠纷又是纠纷产生的“重灾区”，形成的原因包括政策法规不健全、矛盾多元化、管理部门权责不清晰等等不一而足。本文选取众多纠纷中的一个，即常见的一种纠纷——物业公司未尽责时，业主可否据此要求降低物业管理费问题。

一、基本案情

本案案涉违建搭设（经双方确认）于涉案小区建筑的公共区域，且依《物业管理合同》第二条的约定，物业公司对涉案违建的搭设负有管理义务。业主以物业公司不尽责为理由拒绝缴纳物业费、水电费、专项维修资金。

物业公司二审期间向法院提交涉案违建的照片、其向涉案住户发出的《装修违章通知书》、其向政府部门报告违建的录音证据，拟证明涉案违建的现状及其已尽管理义务有通知住户整改并向相关政府部门报告违建情况，只因其没有行政执法权无法解决违建问题。

争议焦点:业主是否有权以物业公司不尽责拒缴物业费、水电费、专项维修资金。

二、案件结果及裁判要旨

法院认为，本案系物业服务合同纠纷。依本案查明事实，涉案双方均确认涉案违建搭设于涉案小区建筑的公共区域，故依前述涉案合同第二条的约定，物业公司对涉案违建的搭设负有管理义务。本案二审期间，物业公司虽提交前述《装修违章通知书》及录音证据拟证明其有尽管理义务，但前述证据均未于本案一审举证期限内提交，且均系物业公司单方制作，业主对于证据的真实性亦不予认可，故本院认为，物业公司并未能提供充分有效的证据证明其截至2017年2月就涉案违建的搭设问题有尽到管理义务，据此，一审法院依公平原则酌定调低2011年8月至2017年2月期间的物业服务费标准并无不当，本院予以维持。

一审判决结果为：一、业主应于判决生效之日起三日内向物业管理有限公司支付2011年8月至2017年2月期间的物业服务费20519.42元；二、业主应于判决生效之日起三日内向物业管理有限公司支付2011年12月至2017年2月期间的物业专项维修资金2411.8元；三、业主应于判决生效之日起三日内向物业管理有限公司支付截至2017年2月止期间的水费2550.3元；

三、律师点评

本院是深圳中院的判例，从本案的裁判结果来看，首先，物业公司对小区违法搭建没有尽到管理义务，可酌情调低物业管理费。其次，物业管理费可以酌情调低，但业主不能拒付物业费、水电费、专项维修资金。最后，案件相关的证据应于一审举证期限届满前提交，否则有可能法院在二审期间不予认可，并且单方制作出具的证据之证明力在法院看来是相对较低的。