一、预约与本约的区别

预约与本约是相对应的：预约乃约定将来订立一定契约的契约，本约则为履行该约而订立的契约。预约从其订立目的来看，系订立本约的前一阶段。因预约本身亦为契约，因而与本约成为既有联系，又相互独立的两个契约。虽均为契约，但两者的法律效力有很大的区别：预约的效力仅在于预约债权人请求对方履行订立本契约的义务和预约自身约定的违约责任，而不能直接请求债务人履行本约的内容。

二、商品房认购协议的性质分析

商品房认购协议的性质问题:认购协议是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同；其内容应包括确定条款和不确定条款两部分，确定条款是指当事人已达成合意并具有约束力的条款，一般应作为商品房买卖合同的内容，不确定条款是指因事实和法律的障碍而需等签订商品房买卖合同时再确定的内容。

根据商品房买卖合同的司法解释之规定，当商品房认购协议具备商品房销售管理办法规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收受了购房款时，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。