买卖双方于2010年4月初经过中介方签订了居间合同，约定买家首付3.5成，并且收取2万定金。但是4月16日房产新政出来后，由于买方是第二套房，必须首付5成。买方称由于政策改变，无能力付款，属于不可抗力，不再签订买卖合同，并要求退回定金。

卖家认为，买家不签订买卖合同，不按时支付首付，已经违约，应当没收这2万定金。

谢律师点评：

1、所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这里包含了两层要素，即不能预见，不可控制，缺一不可。

2、双方4月初订立合同，此时国家对于控制房价的趋势已经非常明显，并且07年也曾出台过类似的政策，因此此次贷款政策并不属于不可预见的范畴，那么当然也就不能成为所谓不可抗力。

3、本案具体要看居间合同中是否有特别的约定，如无，那么应当认定为买方违约，定金无需归还。

4、但是，根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，因不可规则于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。