内容摘要：本文从项目融资的概念入手，了解项目融资这种新型融资方式的特征，充分看出项目融资方式比传统融资方式的明显优势，又通过解析项目融资的框架结构，可以对项目融资有一个基本的了解；之后又分析我国法律对商业房地产开发项目融资的影响及限制，得出项目融资在我国商业房地产开发中存在适用的可能性，最后对企业在适用项目融资这种新的融资方式时应当注意问题予以提醒。

关键词：项目融资 框架结构 影响和限制 可能性

1、项目融资的概念。

项目融资作为一种新型的融资方式，在20世纪初期就已经出现了，90年代开始实践运用，一直是国际金融界关注的热点之一，它与传统意义的融资方式是有明显区别的。在经济学界，对此一般有狭义和广义上的两种说法，即：狭义上的项目融资仅指无追索或有限追索的融资；广义上的项目融资是指一切为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的所有融资活动。我们一般说的项目融资通常指的是狭义上的概念.

2、项目融资的特征。

项目融资作为一种新型的融资方式，其具体特征为：

（1）项目导向。

项目融资的安排不是依赖于项目投资者或者发起人的资信，而是主要依赖于项目本身的现金流量和资产。贷款人在项目融资中主要关注的是该项目本身在贷款期间能够产生多少现金流量用于还款，贷款的数量、融资成本的高低以及融资结构的设计都与项目的预期现金流量密切相关，密切的结合在一起。采用这种融资方式对于一些因投资者无法取得担保条件而难以贷到资金的项目，具有很明显的效果，可以获得较高的贷款比例。

（2）有限追索或无追索。

该项目融资与传统融资区别的重要标准为贷款人对于项目借款人的追索形式和程度不同。在项目融资中，按照融资结构的安排，贷款人或者是在某个特定的阶段对项目借款人实行追索，或者是在某个特定范围内对项目借款人实行追索，除此之外，无论项目出现任何问题，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产、资金流量等之外的任何形式的财产。所谓无追索，是指在项目融资的任何阶段，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产、资金流量等之外的任何形式的财产，它是有限追索的一种特例，因为这种方式对于贷款人来说风险比较大，在现实中很少使用。

（3）分散风险。

与传统的融资形式不同，项目融资采用的是有限追索或者无追索的安排，与项目有关的各种风险要素就在项目投资人、贷款人和与项目有各种直接或者间接关系的其他参与人中进行分担，而这种分担要通过一系列合同安排来实现。

（4）融资成本较高。

由于项目融资涉及面广，结构复杂，需要做好大量的有关风险分担、税收结构、资产抵押等一系列技术性的工作，筹资文件比一般商业贷款要多很多，大量的前期工作导致融资成本的增高。

项目融资虽比传统融资方式复杂，但可以达到传统融资方式实现不了的目标。一是有限追索的条款保证了项目投资者在项目失败时，不至于危机投资方其他的财产；二是在国家和政府建设项目中，对于“看好”的大型建设项目，政府可以通过灵活多样的融资方式来处理债务可能对政府预算的负面影响；三是对于跨国公司进行海外合资投资项目，特别是对没有经营控制权的企业或投资于风险较大的国家或地区，可以有效地将公司其他业务与项目风险实施分离，从而限制项目风险或国家风险。可见，项目融资作为新的融资方式，对于大型建设项目，特别是基础设施和能源、交通运输等资金密集型的项目具有更大的吸引力和运作空间。

1、项目的投资结构。

所谓项目的投资结构，是指项目的投资者对项目资产权益的法律拥有形式和其他项目投资者之间的法律关系，也就是项目的所有权结构。在一般性的项目融资中，通常采用的投资结构主要有公司型合资结构、合伙制投资结构和非公司型合资结构。但在我国现行法律环境之下,仅有公司型合资结构有存在的合理性。

2、项目的融资结构。

融资结构是指为了实现投资者在融资方面的要求，设计和采用什么样的融资模式，它是项目融资的核心部分。在我国现行的法律环境下，适宜于房地产开发项目的融资模式包括两种，一是通过单一项目公司融资，另外一种是对于大型公共房地产项目中采用的BOT模式。

3、项目的资金结构。

项目的资金结构设计主要用来决定在项目中股本资金、准股本资金和债务资金的形、相互之间的比例关系以及相应的来源。在房地产开发项目融资中主要采用的债务形式是银行贷款。

4、信用保证结构。

项目的信用保证结构是指在项目融资过程中所采取的各种担保形式的组合。由于在房地产开发中项目的运营中会存在许多不同类型的风险，所以银行和其他债权人在增强项目资金的安全性，考虑项目本身的经济强度之外，还会要求有来自项目之外的各种直接或间接的担保。

1、对房地产项目融资的投资结构和融资模式的影响。

在我国的现行法律环境下，如果有两个以上的投资者对某房地产项目进行投资开发，仅有公司型合资结构和投资者通过项目公司安排项目融资模式可以适用。

房地产开发项目的公司，必须是房地产开发企业。项目开发的基本流程是投资者设立、组建房地产开发企业，同时以该企业的名义向有关政府和部门报请拟开发的项目的批准，得到政府批文后进行开发建设和经营，项目的所有权也是归房地产开发企业所有。根据《城市房地产管理法》第29条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”，同时规定了设立的条件。该条第3款规定：“设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定”，从字面意义上看，该条显然没有将房地产开发企业仅限于有限责任公司和股份有限公司，在我国的企业法律背景下，似乎还可以包括个人独资企业和合伙企业的方式。但是，首先，按照《个人独资企业法》和《合伙企业法》的规定，这两种企业的投资者仅限于自然人；其次，这两种企业的自然人股东对于企业的债务必须承担无限连带责任，因此以这两种企业的形式组建的房地产开发项目企业显然无法设计成有限追索的项目融资形式。而如果是以两个以上企业法人作为项目投资者，按照我国目前的企业法律框架，其所投资组建的项目公司只能是有限责任公司和股份有限公司的形式，没有其他的方式可供选择。这就决定了：第一，在我国房地产开发中，不论某项目有几个投资者，也不论投资者是自然人还是法人，都必须以组建房地产开发企业作为项目开发经营的前提；第二，如果某项目有两个以上投资者，想要进行项目融资，房地产开发企业的性质使其在投资结构上只能采用公司型的合资结构，相应地在融资模式上只能采用投资者通过项目公司安排融资的结构模式；第三，如果某项目只有一个投资者，则不存在投资结构的问题，但在融资模式上也只能采用投资者通过项目公司安排融资的结构模式。

2、对担保方式的限制。

浮动抵押在项目融资中具有很多的优点和普遍的应用，但我国过去的法律并不承认浮动抵押。依据物权法定的原则，浮动抵押也就无法成为抵押权之一种，当时即使合同中作有类似约定也不产生抵押权的效力。虽然依《担保法》第34条第2款规定，企业可以将可抵押的财产“一并抵押”，但由于不具有“浮动性”这一根本特征，其仍然不是浮动抵押。并且在司法实践中，对债务人将其全部财产抵押给一个债权人的抵押协议，最高人民法院曾依据《民法通则》的原则性条款，认定该抵押协议无效。不过，这种状况在2007年《物权法》通过之后得到了改观。根据《物权法》第181条的规定：“经当事人书面协议，企业个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权的动产优先受偿，”从法律上确立了“浮动担保”制度。在2007年10月1日《物权法》实施之后，这种担保方式就可以运用到项目融资中。

3、对项目融资资金结构的影响

项目中资金与股本金之间的比例关系是确定项目的资金结构和资金形式的主要考虑因素之一。安排项目资金的一个基本原则是在不会因为借债过多而伤害项目经济强度的前提下，尽可能降低项目的资金成本。项目应当如何确定项目中资金与股本金之间的比例是合理安排资金结构的关键。然而在房地产项目中，这种安排受到相关法律法规、部门规章的制约，主要是对项目公司的资本金下限作出了一定的限制，如《城市房地产开发经营管理条例》第5条规定：“设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本………”，第13条规定，“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金项目总投资的比例不得低于20%。”《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级，其中企业注册资金和从事房地产开发的年限是重要的条件，如果为了项目融资需要新设立项目公司，则应按照该规定第6条申领《暂定资质证书》，第8条同时规定：“申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。”从该规定第5条来看，四级资质的注册资本不能少于100万元。《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发2003第121号）第1条规定，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。

目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于3大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。

但我国目前商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

1、如何实现有限追索。追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。

2、如何分担项目风险。风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。

3、如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本。商业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。

4、如何实现投资者对项目百分之百的资金要求。项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。

5、如何实现投资者非公司负债型融资的要求，这是商业房地产项目融资的核心内容。

1、 洪艳蓉：《房地产金融》，北京大学出版社。

2 、张极井：《项目融资》，中信出版社。

3、蒋先玲：《项目融资法律与实务》，对外经济贸易大学出版社。