著名合同律师房屋租赁合同纠纷案例

【案情概况】

2004年1月25日A公司与**公司签订了一份《租赁合同》，约定将其位于人民路99号的一栋楼房从二楼起至五楼建筑面积为2600平方米租赁给**公司，原一楼已出租的铺面在原合同履行完毕后收回租赁给**公司。租期十年。合同签订后，2004年1月28日，**公司登记注册了一家名为兴旺资产经营公司并开始经营，2010年1月又更名为开源有限公司。2004年7月底，A公司与**公司根据《租赁合同》第一项条款规定签订《铺面租赁合同》，A将一楼两间店铺租给了**。自2011年1月1日，**向A递交了一份《告知书》，承认拖欠租金，并承诺在4月底前付清2006年底租金，如逾期不付，愿以合同中违约条款承担责任，承诺期限届满后，实际并未支付。自2006年3月起至起诉前共计拖欠租金56万余元。

A2000年1月1日已将原大楼底层店面出租给了优先公司，租期自2000年1月1日至2010年12月31日止，该铺面到期后，因**公司自2004年3月起就一直拖欠租金，故未将该铺面收回出租给**。

后A公司起诉，请求**偿付所拖欠的租金并解除合同。

【诉讼过程】

A认为双方签订合同后，即将租赁债物交付给**管理使用，但自2006年3月起就拖欠租金至今，经多次追偿并在其作出承诺后，仍无法兑现，其行为已明示毁约，诉请偿付租金并请求解除合同，应予支付。**反诉称不按合同约定将承担到期的铺面收回承担给其已构成违约。

【争议焦点】

A在底层铺面到期后未按约定租给**是否构成违约？举证证明**拖欠租金又在承诺后自食其言，言而无信，故其已构成违约。自2006年5月起拖欠租金，经营状况严重恶化，租金屡讨不付已构成严重违约，A不将原约定店铺到期收回给其是行使不按予权，不构成违约。

【审理结果】：一审判决

1、**偿付2006年3月起至本判决生效之日止的租金，逾期不付，到加倍支付迟迟履行期间的利息。

2、驳回**的反诉请求。

3、案件受理费、反诉费均由**承担。

二审维持原判

【著名律师李广健解析此案】

所谓不安辨权是指在非同时履行的合同中，应当先履行的一方确有证据证明对方在履行期限到来时，将不能或不会履行债务，到在对方没有恢复履行能力或提供担保以前，有权暂时中止债务的履行。

1、双方合同中一方当没有先为给付的义务。在双方合同中，双方的权利。义务互为依存，一方的履行是为了换取对方的履行，故一方的履行有可能不获得对续给付时，才有保留自己给付的必要。

2、后履行债务的一方当事人丧失或可能丧失履行债务的能力，即有完全履行义务的一方“不安”的情形存在。换言之，客观上存在后履行债务的一方当事人不能为对待给付的现实危险。即《合同法》中第六十八条之情形。