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李岫岩律师
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山东-济南
合伙人律师

关于车位的几点法律提示

行政诉讼2011-04-25|人阅读

车位分类

1.规划规定的车位

简单说来,开发商开发商品房,需要向规划局、建设局以文字和图纸形式提交整个小区的规划布置方案,通过后才能领取规划许可证、施工许可证等。建设部93年颁布的《城市居住区规划设计规范》就对车位有规定,当时规定汽车停车率不低于10%,该规定2002年修订时被取消,但取消不等于没有车位要求,地方各省在审核小区规划图对车位数量配置还是会有要求,只是各地方要求不一样。这种规划要求的车位表述通常为:每户 X个车位。比如每户0.6个车位,就意味着十户住房有6个车位。

  

2. “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”法律规定由业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 开发商与业主信息不对称,业主一般不会了解哪些是规划规定的车位,那些又是业主共有的车位,开发商会将该种类也销售。业主们需要了解规划文件,才心里有数。按照物权法规定,既然由全体业主共有,那共有人当然有受益权,停车费全部由物业公司收取显然是不合理的。

3人防

人防是国防的组成部分,它不属于物权法规定的公共场所或公用设施。从最高法院的司法解释草案看,这个观点与最高法院的观点是一致的,而且我认为以后也不会变化。

建造人防是规划的要求之一人防的主管行政单位是人防办,但人防办是行政机关,开发商将人防出租或转让的民事合同是否有效由法院决定,人防没有定纷止争的权力,因此其答复有参考价值,但不具决定效力。北京有案例:开发商将人防使用权转让,受让人将之作为一群民工的居住区,业主起诉开发商,法院判决业主败诉。指导性的规定是<人防法>:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”

因此,通行的观点是:以人防的成本是否已经纳入房价为标准,来决定使用权人。但成本是个财务问题,业主怎么可能知道开发商的财务账册?开发商在销售商品房前需要到价格管理部门物价局报价审核,报价的申请表中会有具体的成本构成,当然,几乎所有成本都是抛高的,这样才能卖个好价钱。开发商如果清楚这个通行观点,可以回避,抛高其他成本,而不把人防纳入对物价局的报价体系。

上述通行观点仍然只是学理性的,不是审判实践必须遵守,因此还需要做进一步的法律考量:谁投资,谁受益是人防法的规定,人防当然首先是开发商投资,那么就由开发商收益,但开发商如果已经将开发人防的成本纳入房价,受益权是否就当然由全体业主共享?

另外一个问题是,即便开发商有使用受益权,是否可以与土地使用权等同的年限转让?很多人认为,人防要么出租使用权,要么转让所有权。不动产转让要有权属凭证,人防无疑没有所有权证,况且从《人防法》判断,人防为战事所需,不能转让,因此转让不成立,只能是出租,但合同法明令出租最长期限20年,超过二十年的无效。。开发商的观点是:我转让的是使用权。我们知道,住宅商品房所附土地使用年限为70年,无论开发商还是业主,都只能对土地享有使用权而没有所有权。既然国家可以转让土地使用权,为何开发商不能?并没有法律的禁止性规定

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