商品房验收合格的法律标准

案例名称：吴某诉某市房地产开发公司逾期交付违约责任纠纷案

商品房买卖,验收合格,法定标准,判决,逾期交付,拒收,何俊林律师

案情简介

2006年6月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买某住宅区商品房；被告应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将 “经验收合格”的商品房交付给原告使用；所购商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，并出示商品房经验收合格的相关证明文件；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝收楼，由此产生的延期交房责任由被告承担。此外，原被告双方还签订了《商品房买卖合同》之补充协议，补充协议第六条约定：“商品房经验收合格是指“主体建筑验收合格，相关主体验收人员在验收文件上签章之日”。

合同签订后，原告依约支付了全部楼款，但被告未能在约定的交付期限交楼。2007年3月9日，被告向全体业主发出公告要求收楼。

2007年6月20日，被告通知原告收楼，原告对涉案商品房的质量存疑，要求被告提供商品房经竣工验收合格的证明文件，但被告拒不提供，原告遂拒绝收楼并委托律师诉至人民法院。原告认为被告通知交付的商品房未经验收合格，故要求被告承担逾期交楼的违约责任，自逾期交付的第二天计算到涉案商品房竣工验收合格之日止。

一审期间，被告提供了涉案商品房的主体结构分部（子分部）质量验收记录、电梯合格证明、住宅使用说明书、住宅质量保证书，主张根据补充协议第六条的约定，要求法院驳回原告诉请被告承担2006年6月20日以后的逾期交楼违约金。

一审法院于2007年10月17日做出判决，认定涉案商品房已符合交付条件，驳回原告的诉讼请求。

一审宣判后，原告不服，向某市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判被上诉人承担逾期交楼的违约责任，自逾期交付的第二天计算到涉案商品房竣工验收合格之日止。

市中级人民法院审理后，认为涉案房屋未经竣工验收合格尚未符合交付的条件，被上诉人应当承担违约责任，向上诉人支付违约金。2008年9月28日，某市中级人民法院撤销基层人民法院民事判决，依法做出改判。

二审判决后，承办律师代表原告申请法院执行。执行期间，被告于2008年12月28日取得了建设局制发的涉案房屋竣工验收备案证书。2009年5月，雷某等人收到了被告支付的自2007年1月1日计算到2008年12月28日止的逾期交房违约金等全部申请执行款项。

相关法律规定：

（一）向建设行政主管部门办妥竣工验收备案手续是商品房交付使用的前提条件。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。可见，商品房必须经过房地产开发主管部门组织的竣工验收后，才能被交付使用。

针对《商品房买卖合同》商品房的交付使用条件，相关解释明确规定，‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”。

根据上述法规的规定，被上诉人要求交付商品房时，必须向上诉人出示建设行政主管部门出具的证明该商品房已经办理了竣工验收备案手续的的竣工验收备案证明。本案中，被上诉人提供的证据不能证明案涉建设工程已经竣工验收合格，上诉人完全有权拒绝收楼并要求被上诉人承担违约责任。

（二）《合同补充协议》第六条是无效的条款。

《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条“该商品房经验收合格之日是指经有关部门对该幢大楼主体建筑验收合格，相关主体验收人员在验收文件上签章之日。”上诉人认为，该条款内容已经违反了法律禁止性规定，根据《合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”，《合同补充协议》第六条应被认定为无效条款。

法院判决观点

某市中级人民法院审理后，做出判决认为，本案争议的焦点在于被上诉人向上诉人交付涉案房屋时该房屋是否符合交付的条件。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力。《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”上诉人与被上诉人双方合同第八条的约定，“出卖人应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人”。合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”无论根据法律的规定还是当事人的约定，涉案房屋经验收合格是房屋交付的前提条件，而被上诉人提供的《主体结构分部（子分部）质量验收记录》及《电梯安全检验合格证明》、《电梯安全检验合格证明》仅仅为涉案房地产开发项目工程的部分分部工程经验收合格，故该工程尚未经竣工验收合格，因此，涉案房屋尚未符合交付的条件。根据双方《商品房买卖合同》的约定，被上诉人未能依约交付房屋，其行为已构成违约，依约应当承担违约责任，向上诉人支付违约金。