随着社会主义市场经济的不断发展，公民与公民之间、法人之；司。公民与法人之间运用房地产抵押担保债务履行的情况逐渐增多。房地产抵押作为担保方式的一种，较其他担保方式而言，具有风险小，可操作性强，价值量大，权利容易实现等优点，越来越受到债权人的亲睐，在现代经济生活中发挥着不可替代的作用。但是，在房地产抵押运作过程中也隐藏着较大的风险，稍有不慎就可能招来巨大损失。因此，必须提高防范意识，律师在此针对抵押权人在房屋抵押过程中存在的风险做几点提示：

房地产抵押权人即为债权人，也就是当债务人不履行债务时，抵押权人（债权人）可依法将债务人或第三人为该债务所提供担保的房地产折价或拍卖，变卖的价值优先受偿，以此来保证自己的权益不受损害。表面看来，抵押权人在房地产抵押过程中好象处于主动地位，但在实际工作中也不尽然，还存在着一些法律风险，主要表现在：

（一）抵押权不进行登记会给抵押权人带来很大风险。在现实生活中，一些民间抵押或非金融系统的抵押不很规范，有些债权人只是扣押债务人或担保人的《房屋所有权证》，而不进行抵押登记，致使一些债务人钻空子，重复抵押。而不进行登记的抵押是无效的这在《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》中都有明确规定。这一现象虽然在银行等金融系统已很少发生，但在一些民间抵押中还是有的，应当引起注意。这一风险的防范主要是无论抵押权人为何种性质、何种形式，都应依法办事。一是要符合金融政策的规定从事金融活动；二是凡涉及房地产抵押都应进行抵押登记。

（二）土地使用权性质的不同在房地产抵押过程中，抵押权人也会存在风险。《担保法》第三十六条第三款规定：乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。因此，在以农村土地使用权上的乡（镇）、村企业的厂房抵押时，抵押权人要注意此类抵押权的实现费用较高。因为：农村集体土地使用权抵押权实现时涉及到一个权属性质的转变问题，即必须先将集体土地使用权经征用转变为国有土地使用权后，才能依法将之拍卖、变卖实现抵押权。其中涉及到征地补偿费。青苗补偿费、安置费以及国有土地出让金等费用，因此，这类抵押风险是较大的。对建筑物建在国有土地上的房地产抵押，抵押权人也应考虑抵押房地产的土地使用权是行政划拨还是出让所得，如果是行政划拨，还应当在贷款额度中剔除土地出让金部分。对于此类情况的防范措施有：在与抵押人签订抵押合同之前最好先进行详实的调查了解，根据不同的情况做出不同的处理，同时要掌握不同地段、地块的土地价格，以便给放贷额度提供较准确的依据。

（三）抵押权人贷款额度的确定。

在实际操作中，抵押物的价格是影响金融风险的重要因素，抵押权人对此应持保守态度。对价格风险的防范主要有：除考虑抵押物本身的价格风险外，还应考虑债务人有无其他偿还能力、债务人的信用程度、金融市场的波动及利率的变化等因素。另外，对在建工程的抵押价格最好作项目的可行性研究，不能单纯以房地产价格评估机构的评估报告来确定贷款额度，防止出现资不抵债的现象，自己遭受损失。

（四）房屋、土地管理部门分别设置的。

由于体制的问题，一些地方土地和房屋管理部门分开设置，导致了一些抵押行为不规范。有些抵押人先在土地部门办理了抵押登记，而后又到房产管理部门办理抵押登记，而且是不同的抵押权人，这样就形成了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期后，到底该由哪一个抵押权人优先受偿？对此类风险的防范：笔者认为抵押权人在具体操作之前，一定要先到有关部门了解该地产是否已进行抵押，抵押的情况又是怎样的，抵押物能否再进行抵押等情况。这样才会少受损失或不受损失。

除以上几种情况外，抵押权人在设定抵押权时还要全面了解和掌握抵押人（债务人）的其他情况。如该房地产是否在法律、法规规定的不得抵押范围内；该抵押物是否已设定抵押；该抵押物是否有共有人、承租人；抵押人（债务人）是否有经营期限，抵押期限是否超过经营期限；该房地产的土地使用权年限是多少年等等。抵押权人在抵押运作过程中，只有采取有效措施，提高防范意识，对抵押情况进行全面细致的了解，才能把风险降到最低，保证自己的权益不受损害。