关于审查《某广场天台租赁合同》的法律意见书

郴州市某房地产开发有限责任公司：

贵公司于2010年6月4日送交至本所的，签署方分别为贵公司与郴州市某休闲有限公司的《某广场天台租赁合同》一份共5页（复印件，未见附件），已收悉。

根据贵公司的指示，我们对该份合同的合法性及合同条款能否充分保护贵公司的利益进行了审查。现依据合同内容以及现行的法律规定发表如下审查意见：

一、合同效力问题

根据法律规定，租赁场所“天台”属于建筑物的共有部分，其所有权应为相关业主共同所有。对于部分业主需要改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，法律规定应由业主大会依法或者依管理规约共同决定。若建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，相关业主可以请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。据此，我们认为，租赁场所“天台”属于建筑物的基本结构部分，若贵公司欲将 “天台” 租赁给郴州市某休闲有限公司（以下称某休闲公司），依法应征得有关业主的同意（改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。），否则《某广场天台租赁合同》（以下表述为《租赁合同》）可能会因违反法律的强制性规定而被确认无效。另外，对 “天台”等建筑物的基本结构部分进行改造依法应取得建设和规划部门的许可，办理相关审批手续，否则《租赁合同》也会因未取得建设规划许可手续而导致无效。

若《租赁合同》依法被确认无效，贵公司则无权依据《租赁合同》的约定要求某休闲公司支付租金，也无权要求某公司按照合同的约定承担违约责任。需要说明一点，《租赁合同》虽然被确认无效，但贵公司仍可以要求某公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。另外，若双方在缔约过程中出现因一方原因导致合同被确认无效的，无过错方可以要求过错方承担缔约过失责任，赔偿因合同无效所产生的损失。据此，为了避免日后双方产生纠纷对方主张合同无效，我们建议贵公司慎重考虑合同可能被确认无效所产生的风险，尽量征得有关业主的同意。

二、租赁场所“天台”的基本情况

合同中关于租赁场所及附属设施现状的约定并不明确，建议通过附件形式明确交付时租赁场所及附属设施的具体状况。

三、租赁场所的交付

为了避免以后双方因租赁场所移交产生纠纷，建议将该条修改为：“本合同签订后，由甲方按照“天台”现有的实际状况（含相关公共及附属设施）书面移交给乙方，并由双方有关负责人在移交表上签字认可。”

四、租金的支付时间及方式

为了便于日后租金交付，建议将该条的第1项修改为：“租金按年度交纳，在每年的一月 日之前交纳当年的租金；年租金标准为人民币叁拾万元整（￥300000元）,包括物业管理服务费用，由乙方以 形式支付给甲方，在租赁期限内双方均不得调增或调减租金。”

五、甲乙双方的权利义务

该条第1项约定：“甲方按时将租赁场所及附属设施交付乙方使用，并保证租赁场所权属清楚。”对于该项约定，因租赁场所“天台”属于建筑物的共有部分，其所有权应为相关业主共同所有，对于 “天台” 租赁的合法性，我们已在前面做过相关分析。为了避免日后双方产生纠纷，建议将该项修改为：“甲方按时将租赁场所及附属设施交付乙方使用，并保证乙方在租赁期间内的合理及顺利使用。”

该条第2项关于甲方场地修缮义务的约定，应明确场地的修缮范围，建议将该项修改为：“租赁场所及附属设施在非乙方使用不当的情况下受到损坏时，甲方有修缮并承担相关费用的责任，但对乙方自行出资装修的部分甲方不负有修缮的义务。”

该条第3项关于乙方支付租金及其他各项费用的约定，因实践中出现较多在租赁期间内承租人以各种理由要求减少、迟延或者拒付租金的情况。为了避免日后双方因租金支付产生纠纷，建议将该项修改为：“甲方向乙方交付租赁场所后，乙方应按照合同约定按时向甲方支付租金及其他各项费用。乙方在使用租赁场所期间，不得以任何理由要求减少、迟延或者拒付租金，若乙方违反前述约定的，甲方有权采取停水、断电等措施督促乙方交齐租金。”

该条第4项关于乙方场地维护义务的约定，建议修改为：“乙方应妥善爱护和正确使用租赁场所及相关设施设备，如因乙方使用不当造成租赁场所及相关设施设备损坏的，乙方应及时通知甲方，并由乙方立即进行维护、修缮，承担相应的维修费用。”

六、双方对租赁场所有关改造事项的要求

可以明确因乙方原因导致租赁场所主体结构破坏时所应承担的责任，建议增加一项，即：“3、如因乙方原因造成主体结构损坏的，乙方除应恢复原状外，还应赔偿甲方因此而产生的损失，并按照本合同的约定承担违约责任。”

七、装修的处置和租赁场所的收回

该条的第1项表述存在一些问题，建议将该项开头处的“届满终止时”改为“租赁期满终止时”。另外，将该项末尾处的“但乙方有权取回乙方所有可以移动的设施、设备；”改为：“但乙方有权取回乙方所有的且可以移动的设施、设备”。

八、合同尾部

为了便于日后双方联系，防止双方交往过程中因通信地址不明而产生纠纷，建议在合同尾部加上双方的“通信地址”和“联系电话”。

九、合同附件

因贵公司未向本所提供合同附件，因此，对合同附件以及附件与合同的关联情况我们无法审查。

以上意见谨供贵公司参考，如有不明之处请及时与我们联系。

顺颂商祺！

湖南奋斗者律师事务所

鞠剑波律师

二0一0年六月五日