重要合同解除应当办理登报公示，否则可能遭受陷阱，出现损失

广东德元律师事务所 芦道宾

台湾商人林某离了婚，经人介绍，认识了武汉的陈女士。陈女士对林某百依百顺，十分体贴，两人遂办理了结婚登记。婚后，林某因生意繁忙，频繁在台湾，珠三角，武汉，欧美国家出入境，和陈某在一起的时间不断减少，有时甚至两个月都不见面。陈某遂渐对林某冷淡起来。2010夏天，趁着武汉房地产市场红火，林某为了解决公司资金不足的问题，想卖掉在武汉的一处价值400多万的别墅。林某考虑到自己事务繁忙，无暇顾及卖房，在武汉又无其他亲友，便委托陈某卖出自己的婚前个人财产别墅。陈某接受委托后，6个月都无消息，总说价钱太高，无人购买。林某因紧缺资金，便亲自找买家。同时林某通过电话和手机短信通知陈某，表示解除委托合同，自己亲自卖房。正当林某和第三人订好购房合同，收好订金之时，突然得知房屋被法院冻结，无法过户。林某大惊之下，方从法院处得知陈某已经起诉离婚并且查封了其正在交易的房产。林某非常气愤，后经法院审理，陈某和林某离婚，婚后相应财产予以分割。林某认为此事已完。岂料，第四人起诉林某，缘由是林某的房屋曾经委托陈某出售，而陈某和第四人早已签订购房合同并收取订金，现在第四人无法买到该房屋，在陈某作为受托人披露了委托人林某后，第四人根据合同法第402条起诉林某，要求林某承担不愿卖房的违约责任，赔偿70多万元。此案经一、二审，林某终败诉。事发后，林某有苦说不出，据林某讲，林某解除委托合同之前，陈某多次表示没有买家，没有卖出，也没有给林某一分钱。林某提出短信证据和录音证据，欲证明陈某在解除委托合同之前并未卖出房屋，但法院均未采信。林某经了解，第四人和陈某并非互不相识，可能是密切的朋友关系。但林某本身生意繁忙，无法顾及和追究。遂自认倒霉。

本案中，林某之所以被判承担违约责任，源于合同法第402条，该法条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。据此条规定，与陈某签订房屋买卖合同的第四人便以委托合同作为依据起诉作为委托人的林某，要求其根据合同承担赔偿责任。林某自然也难以直接摆脱责任。除非证明陈某和第四人是恶意签订合同。但恰恰林某作为居无定所的境外生意人，无法也无暇取得相关人员恶意签订合同的证据。只有自认倒霉！

本案的重要提示就是：对于像本案中的委托合同，租赁合同之类可能涉及第三方，甚至第四方当事人的合同，合同的当事人若要解除合同，除了应当照合同法第96条规定“当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”及时告知对方外，为防止第三方，第四方当事人基于之前的委托合同，租赁合同所产生的信赖利益受损，合同当事人最好在当地或该省有影响力的报纸上登报公示。这样才能有效避免第三人或真或假的索偿，有效对抗第三人。