律师文集

谭小吉律师
谭小吉律师
浙江-湖州
副主任律师

如何签订财产租赁合同

合同纠纷2011-03-23|人阅读

如何签订财产租赁合同

财产租赁合同是指出租方当事人将特定的财产交给承租方使用。承租方支付租金,并在租赁使用完毕后返还原租物的有关双方权利义务的协议。租赁合同在经济生活中有着广泛的应用。财产租赁关系包括房屋租赁、场地租赁、工具设备租赁,车辆租赁等财产租赁关系。

  财产租赁合同中主要有租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金的支付方式和期限等条款

技巧l标的物是否可以出租

财产租赁合同是以转让财产使用权为目的的合同,把租赁交付给承租人是出租人的义务。因此出租人应该是租赁物的所有人或者使用权人。但是在实践中有的出租人明明知道自己不是财产所有人或合法使用权人,还欺骗承租人谎称自己是财产的物主或使用权人。承租人常常因此而承受损失。因此在签订财产租赁合同的时候,承租人一定要小心谨慎,了解清楚出租人是否拥有租赁物的所有权或者是合法使用权,如果出租人对租赁物没有合法所有权,只有使用权或其他作处置的权利,就不能与之签订合同。否则,租金交付后发生纠纷,就会造成承租人的经济损失。

  在签订租赁合同的时候,还有一种类似的欺诈情形。那就是虽然财产的所有权或使用权归出租人所有,但是出租人在与某一承租人签订租赁合同后,在交付租赁物给承租人使用收益前,又与另一承租人签订了财产租赁合同。我们知道,一个财产不可能成立两个使用收益权,出租人违反诚实信用原则,与多个承租人就一租赁物签订多个租赁合同,这也是一种欺诈。

  另外,在签订合同前要了解租赁的财产是否属于国家允许流通的物品,或者其使用性能是否符合国家或专业部门规定的可以复用的物品。国家禁止流通的物品或者是废旧的,没有营运许可证的物品,不能作为租赁物。

  在签订租赁合同的时候,要注意所租赁的财产是否已经抵押给第三人。由于我国《担保法》并未禁止抵押人将抵押财产出租,因此抵押人将已抵押的财产出租并未违反法律的禁止性规定,是合法的。但是,抵押人出租抵押的财产时不得侵犯抵押权人的利益。根据我国《合同法》和《担保法》的规定,抵押人在抵押设定后;将抵押物出租的,承租人的租赁权不能对抗抵押权。也就是说,在发生权利冲突时,抵押权优先于租赁权。所以当抵押人将抵押的财产出租给他人造成抵押权人损害时,抵押权人可以主张租赁合同无效。为了保障自己的权益,承租人在租赁财产以前应了解租赁物是否已经抵押。

  19995月,张某在市区购买了一套220平米的房子。同年7月,张某因开办的公司需要钱而向王某借款200万元。并将这一套房子作了抵押,借款期限为2年。

  双方订立了抵押合同,并且于同年725日到房产交易中心办理了房屋抵押登记手续。办理抵押登记后,张某在王某不知情的情况下又将这套房子出租给了某咨询公司,每月租金5000元,租期3,20012月中旬,张某因公司亏损严重而无力偿还王某所借的欠款。双方经多次协商后,决定以200万元把这套房子出卖。但是,因为这套房子还存在着租赁关系,数月内并没有人购买。后来,王某同意这套房子作价200万转归其所有,以充抵债务,但前提条件是咨询公司必须尽快搬出。双方达成协议后,于20018月初办理了产权登记过户的手续。同年820日,张某通知咨询公司这一套房子已经出卖,要求解除原租赁合同。同时,王某也通知咨询公司必须把租金上调才能继续租赁这套房子,并且咨询公司还需交押金l0万元,否则将解除租赁合同。咨询公司不同意。最后三方未能达成协议,王某于是以张某和咨询公司为被告向法院提起诉讼,要求法院判决张某与咨询公司之间的房屋租赁合同无效。

  法院经审理后认为,两被告明知这套房子已抵押给原告,而在没有经过原告同意的情况下,双方签订了租期为3年的房屋租赁合同,置原告的利益于不顾,以至在债务履行期届满时影响原告行使抵押权,于是判决两被告签订的原租赁合同无效。

技巧2 了解租赁物的用途

在签订租赁合同的时候,有的当事人不注意在合同中订明租赁财产的用途,这容易出现纠纷。由于租赁财产的使用必须符合法律上的规定,或者是符合出租方的限定,如果不进一步订明租赁使用的范围,承租人可能会随意利用租赁物对外活动,甚至参与走私、贩私或者其他违法活动,一旦发生纠纷或致使租赁物被依法没收或者遭到扣押,就会很麻烦。此外,租赁物约定的用途,(例如房屋可以用来居住、用来营业,也可以用来作仓库。)不仅关系到承租人租赁期的使用、收益方式、范围、影响到租赁物的消耗磨损,也影响到双方共同确定的租金的多少。

  在房屋租赁中,房屋类型基本分为居住用房和非居住用房两种。承租人需根据自己用途选择相应类型的房屋。如果该承租房屋需用于办公,必须选择非居住用房。因为办理营业执照必须是非居住用房具体房屋类型需根据产权证上的记载确定。另外-确定房屋类型并选择相适应类型租赁后,租赁期内承租人不得擅自改变该房屋用途,否则视作违约行为。例如,不能擅自把居住用房改为非居住用房。

在签订合同的时候要明确规定财产的用途,对于某些财产的使用范围的限定要注明清楚。例如对于租赁汽车,合同中要约定该出租车的使用范围,只能短途使用,不能长途使用;只能载轻的,不能载重的。这样一方面保证承租人能够按照承租财产的性能正确合理的加以使用,减少租赁物的损坏;另一方面对于防止利用租赁物参与或进行违法活动,导致租赁物被扣压没收是十分重要的。

技巧3 租赁财产的名称、质量、数量要写准确

财产租赁合同的标的物应当是有体物、非消耗物,而且应当是特定的物,所以租赁合同标的物的名称必须是唯一的、特定化的,没有含糊。

1)租赁物的名称必须是唯一的,特定化的。唯一性指租赁物名称的单一性、整体性。例如,某公路工程机械租赁公司与某建筑公司签订一份《绞拌机、压路机、平地机等租赁合同》,虽然从名称上看似乎并非单一,而实际上,合同确定的内容都是工程机械设备,即合同标的具有整体性。

  合同标的特定化是相对而言的,一经承租人选择完毕,其承租的财产就具有特定性内容,成为特定物,而且这一特定性持续到租赁合同履行完毕。

  租赁物名称的唯一性、特定性在合同履行中具有重要意义,如果在合同履行中发生意外灭失、毁损,由于一方过错造成难以返还租赁物,责任问题应该是确定的。

  (2)租赁物应该是有体物,非消耗物。租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用,承租人向出租人支付租金,并且在租赁关系终止时返还租赁物的协议。由此类合同性质规定,标的物应该是有体物、非消耗物。即有一定形状,人的视觉、知觉能够感知的东西,而且不易腐烂、变质、消化、消灭其价值的物体,否则不能作租赁合同的标的。

  但是在签订财产租赁合同的时候,有的当事人不注意明确标的物的名称、数量、质量。特别是标的物的质量情况不在合同中明确订明,这样在返还原物时验收就失去了依据和区分责任。租赁物随着租赁期限的延长,会发生磨损和变旧。如果返还时的标准没有规定清楚,则不容易区分其责任。

20028月,苏某和朱某两人和胡某签订租赁协议,协议约定:苏某和朱某向胡某承租店铺,面积为25平方米,租期自20028月至20049月止,租金为每月16000元,租赁期间的各类费用均由承租人负担。协议签订后,苏某和朱某按约支付了租金,胡某也向两人交付了店铺。苏某和朱某在取得店铺后发现租赁店铺的实际使用面积不足l7平方米,就与胡某交涉,要求胡某要么补足协议约定面积,要么按实际面积计算租金。

法院审理后认为,苏某和朱某租赁的店铺实际使用面积的确不足l7平方米,但无证据证明协议中约定的25平方米面积是指实际使用面积。因此苏某和朱某的诉讼请求不予支持。

  因此在财产租赁的具体内容上,租赁财产的名称要写得具体、清楚、详细。如果租赁物是不动产,应当确定其地理位置、周围四至、面积及其他相关情况;如果是机械设备、运输车辆的租赁,一定要写清楚商标,品种、型号、规格、号码,当发生纠纷或者租赁物被偷换、遗失时,能有解决纠纷的依据。租赁物如果有从物的,应约定从物的名称、数量等。另外租赁物还应该是流通物,出租法律禁止流通物,租赁合同应为无效。

  在合同中一定要规定或注明清楚租赁物的数量和质量,不能含混不清或者模棱两可。只有在租赁合同中明确约定租赁物的数量和质量,出租人才能准确的履行交付租赁物的义务,承租方也才能准确的接受租赁物。条款中要求租赁物的数量标准应该统一、准确,其计量方法符合国家标准。对于租赁物的质量必须具体,要写清财产租赁前的实际质量;返还租赁物时必须达到的质量。对于某些易变旧或者容易磨损的设备,要在合同中约定其磨损的标准,以此作为返还时出租方验收的依据。数量和质量条款是处理租赁合同纠纷、确定双方责任的依据。

技巧4 明确租赁物的使用方法

承租人依照合同约定或者依照租赁物的性质使用租赁物,是承租人行使租赁权的表现,这一正常的使用行为是租赁目的的体现。为了实现这一目的,承租人向出租人支付租金,以获得对租赁物的使用、收益权。由于正常使用而引起的损耗属于出租人为获租金而遭受的合理损失,是出租人取得租金的代价。所以承租人依照约定使用租赁物造成的损失是合理的,不必为此承担责任。

  承租人未依照合同约定或者依照租赁物的性质使用租赁物,属于违反合同,如果由于这种使用造成损失就应承担责任。

  有的承租人未按照合同约定的方法使用致使租赁物遭受损失,有的承租人甚至利用租赁物从事非法活动获得不正当利益。

  这时往往产生纠纷:租赁物的损失由谁承担?另外有的租赁合同由于种种原因未明确规定租赁物的使用方法,租赁物由于使用发生损失时,承租方、出租方也会因为谁承担损失而发生争执,所以当事人应当注意以下的问题:

  1.明确约定租赁物的使用方法。如果合同中没有约定或者约定不明确的,双方当事人可以以补充协议的方式来确定其使用方法。如果仍不能确定,就应当按照租赁物的性质使用,也就是要按租赁物通常的用途使用。

 2.对于出租人,要关注承租人是否依约使用租赁物,一旦承租人违约,要及时地采取措施保护自己的合法利益。对于承租人来说,要严格依照约定或租赁物的性质来使用租赁物,尤其不能利用租赁物从事非法活动,比如利用租来的房屋从事伪劣食品的加工,否则要承担租赁物的损失。

技巧5 租金的约定

租金,是承租人向出租人必须交纳的租赁费用,主要包括租赁物的折旧费、维修费、出租人的合理盈利等费用。租赁合同是双务有偿合同,承租人按合同规定向出租人支付租金是承租人的基本义务之一,体现了租赁合同的本质特征。出租人把物的使用、收益权暂时转给承租人的目的,就是为了取得租金;承租人能取得他人所有物的使用、收益权,也恰恰是因为他支付了租金。

  随着租赁制度的发展,租赁关系的内容越来越丰富,租金的支付也越来越复杂,当事人可以选择实物租金或者货币租金;可以选择一次交纳或者分批交纳;可以协商租金标准或者依照有关规定等等。其中核心的一点是,承租人必须依照合同的约定来支付租金。只有这样,当事人双方才能实现合同目的。

  承租人按合同规定向出租人支付租金是承租人的基本义务之一,体现了租赁合同的本质特征。实践中,承租方违反该项义务的情形经常发生,主要有以下几种情形:承租方不按合同规定的时间交付租金,承租方不按合同规定的标准交付租金。

  2005417日,湛江市民王先生与租房户李某签订租房协议,约定将自己位于县城的门面出租,同时约定了房屋租金。租房协议经打印后,双方进行签字确认。

  王先生称,由于当时没有详细阅读合同的具体约定条款,到后来收房租时,对方却拿出协议告之:白纸黑字写得很清楚,约定的房租是一年的,并不是一个月。“如果按照这种计算方法,那自己不是亏大了”,王先生无法说服对方,只得将其告上法庭,要求变更合同条款,并在租金中加上“每月”二字。

  租赁户李某则辩称,租房协议是双方真实意思的表示,是合法有效的,双方应认真履行。房东对租金计算方法是明知的,在协议上签字是一种处分行为,不能参照其他房屋租赁协议。

法院审理后认为,虽然双方均在租房协议上签字,但如果按照该协议字面理解,房主出租房屋的每月租金,与房主同期出租给他人的相邻房屋的租金单价相比,仅为十二分之一,也就是说租给李的房屋一年的租金仅为他人一个月的租金,这与市场价格相比严重显失公平。而且双方并没有其他互利互惠协作关系。为此,该院主张王的诉讼请求,判决变更了合同。

  那么为了避免纠纷的发生,当事人应该注意哪些问题呢?

  1.交付租金的时间。双方当事人应该把租金交付的时间明确规定在合同中。最好用一个确定的时间点来表示。短期租赁的,一般在租赁期完毕时交付租金;长期租赁的,按年、月或季度分次支付租金,不管是一次支付还是分次支付,支付的时间都应该明确而肯定。

  为了避免租赁合同当事人因为租金的支付日期发生争执,并在当事人没有约定时起到补充合同条款的作用,确定租金的交付对间要遵循以下规则:

  (1)承租人应当按照约定的期限支付租金。约定是指租赁合同中关于租金支付期限的约定,此约定包括口头约定和书面约定。

  (2)双方对支付期限没有约定或者约定不明确,可以用下列方式确定:

  ①按合同有关条款规定;②按习惯确定;③依照上述方法仍不能确定租金交付期限的,依照下列原则确定: .

  合同中的租赁期间在1年以内的,承租人应当在租赁期间届满时支付;合同中的租赁期间在1年以上的,在租赁期间每满l年时支付一次。若剩余的时间不足l年的,则在租赁期间届满之日支付。

  也就是说,关于租金支付期限的确定,首先,要尊重当事人的意愿,即由当事人协商确定;其次,在协商不成或无合意时采用后付原则,即一般在租赁期间届满时支付。

  2.交付租金的标准。衡量租金高低的标准是:国家有统一规定的,按统一规定确定,没有统一规定的,由当事人双方协商议定。

  租赁合同的租金是在综合评估各项费用的基础上确定的,因而在一定程度上不乏合理性,但如果出租人利用承租人处于劣势即紧迫或缺乏经验而与之确定了很高的租金款额,超出了法律允许的限度或对承租人明显不公平或者超出市场同类物品价格的,承租人可以向有关部门主张撤销出租人的民事行为,使其行为自始无效。

3.交付租金的形式。按支付时间间隔的不同分为按月支付、按季支付、半年支付、一年一付等;按每次支付金额的不同分为均等付租、不均等付租。均等付租是指每期所付租金相等,不均等付租是双方商定每期租金金额不等,通常有逐步递减支付、逐步递增支付。此外,还可分为期初付租和期末付租。期初付租是指在每次付租期开始日支付租金,期末付租则是在每次付租期到期日支付租金。期末付租方式比期初付租方式租金支付整整推迟了一个付租期。

  另外,实物租金或者货币租金都是可以采用的租金形式。实践中常见的是货币租金,当事人可以采用现金支付或票据支付。

  4.租金的收取。如果租金标准合理,承租人应按时交纳租金,不得无故不交或拖欠。因为某种合理原因一时交纳有困难的,应向出租人说明理由,取得谅解,并限期交清。当事人一方对租金标准提出异议,在新租金标准未商定以前,应按原租金标准交纳,出租人拒收的,不视为拒交或欠交租金。承租方因出租方不及时修缮租赁物造成承租方利益受到损害而欠租的,一方面应责令承租方交清租金,另一方面,出租方也应修缮租赁物,维护承租方的合法权益。在诉讼中应将承租人反诉修缮租赁物的要求与出租人追索欠租合并审理。

技巧6 租赁期限的约定

租赁期限对于租赁合同来说是相当重要的,因为租赁合同有很强的时间要求,租金数额的确定,租赁物价值的回收等问题都是由租赁期限确定的,直接关系到合同义务完成的时间,也是确定违约与否的因素之一。期限确定多长以及期限的确认方式可以在合同中约定,一般用年、月、日来计算,也可用小时来计算,这就要根据出租人、承租人的实际需要来确定。有的租赁合同在订立时难以确定租赁期限,可在合同订立时先确定承租人承租始期,至于到何时为终期,要视合同当事人的具体情况而定。也就是说,租赁合同可分为定期租赁和不定期租赁。

  当事人于租赁期限届满时可以续订合同,所谓续订合同并非指另行订立一租赁合同,而是指在原租赁合同其他内容不变的情况下,延长合同的期限。租赁合同当事人双方更新期限续订合同有两种方式,约定更新与法定更新。

  定期租赁合同指当事人在合同中约定了租赁期限,合同于约定的租赁期限届满时终止。

  不定期租赁合同指当事人在合同中未约定租赁的期限,因此当事人任何一方都可以随时终止合同,但是应当给对方当事人合理的准备时间。

租赁合同的期限是判断当事人违约与否的客观标准之一。对于约定租赁期限的合同来说,其纠纷往往来自约定的不明确。比如“争取五月底交付租赁物”、“合同签订三个月后交付租赁物”诸如此类。这些不确切的表达语句,不仅会造成当事人双方理解上的歧义,而且还会引起因一方当事人“提前”履行或“逾期”履行合同义务而引起纠纷。对于未约定租赁期限的不定期租赁来说,关于合理准备时间的确定往往是争议的焦点。在默示更新中,要根据双方当事人的行为来判断是否续订合同,因为双方的利益是相对立的,一旦发生争议必定各执一词,所以对当事人的行为要有确定性。

  在订立租赁期限时要注意这些问题:

  1.合同中对期限的约定要明确肯定,不能用模棱两可、含糊不清的语言,期限的约定可以直接规定年、月、日等具体日期,也可以规定一个时间段。对于租赁期间的具体终止日期,有约定的依约定,没有约定的,一般以年、月、星期的最后一天为终止日期。

  2.租赁合同有最长期限而无最短期限的限制。租赁期限最长为20年,若在合同中所规定的租赁期限超过20年,则超过部分无效,即缩短为20年。如果当事人之间的合同的确有长达20年以上的必要,当事人可以续订租赁合同,当然续订合同的期限也不得超过20年,此20年的期限自续订之日起算。

  3.对于租赁合同的默示更新,当事人应注意以下几点:

  (1)更新后的租赁关系,在租金及其他方面与原租赁合同相同,只有租赁期限变为不定期。

  (2)必须是承租人继续对租赁物进行使用、收益。如承租人未继续使用,则不得视为默示更新。

  (3)必须是出租人知道承租人继续使用的事实,且未提出异议。

  4.不定期租赁合同的注意问题。

1)首先当事人对租赁期限没有约定或约定不明确,这时可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或交易习惯确定;若仍不能确定,视为不定期租赁合同。

2)不定期租赁合同中,出租人可以随时撤租,承租人可以随时退租,但必须给对方当事人合理准备时间。实践中,对“合理准备时间”要进行科学、合理地界定,要防止有的不法分子故意利用合同履行期限规定不明、刁难对方,骗取违约金。

  对于房屋的租赁,在订立合同的时候,最好还是不要订立未定期限的合同,否则在房屋回收的时候可能会引起纠纷。对于未定期限的房屋租赁合同关系,是否可以退租腾房?对于此种情况,我国法律中相应的规定不够完备,仅在”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见“第ll9条中规定:未定租期,房主要求收回房屋自住的,一般应当准许。承租人有条件搬迁的,应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的,可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋”。

  根据该条规定,未定期限的房屋租赁是否判决退租腾房,主要考察两个情节:一是产权人收回房屋是否自住,主要是看产权人住房条件是否困难;二是看承租人是否有其他房屋,是否可以搬迁。在实践中,根据双方居住条件的具体情况,主要有三种解决方法:

  一、承租人确有其他房屋居住的,则无论产权人住房是否困难,均应退租腾房。在产权人住房困难的情况下,理应准许其行使对自有房屋的使用权;即使产权人住房条件比较宽裕,出于民法的基本原则,未定期限的合同,双方均有权随时提出解除,只需给对方留出必要的准备期限即可,一旦产权人提出解除租赁关系,亦应准许,但应给承租人搬迁腾房必要的时间。

  二、承租人无其他房屋,且产权人住房相对宽裕的,一般不准许产权人全部收回房屋。这是为了维持社会的稳定,保护全社会的整体利益,避免出现承租人无家可归的情形,法律要求产权人让渡一部分所有权,具体讲就是暂时放弃行使自有房屋的使用权。

  但其对房屋的其他所有权,如处分权、收益权仍受法律保护,该房可以出售,亦可以收取房租。

  三、承租人无其他住房,搬迁确有困难,但同时产权人亦无房居住,住房困难的,则应本着民法中的公平原则,协调双方矛盾,尽量解决困难。

  赵某拥有私房三间,使用面积共计42.8平方米,多年来一直租与马某居住。现在该房内居住的有马某及其女儿、女婿、外孙女。赵某除该处房产外,在他处无其他住房,多年来一直随子女居住。20001月,赵某以自己所有的私房三间现由马某一人租住,且自己住房困难为由,起诉至原审法院,要求收回该房自住。

原审法院经审理确认,马某承租赵某私房未违反租赁合同,且赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节,未向法院提供相应证据,遂于20003月判决:驳回原告赵某收房之诉讼请求。判决后,赵某不服,以原判认定事实不清,处理不公为由,上诉至二审法院,要求撤销原判,由马某腾出诉争之房。

  二审法院经审理,查明赵某与马某曾于80年代初签订房屋租赁契约,租赁期限未定。后马某一直于该房内居住,现在该房内居住人系马某一家四口人,赵某在他处无其他住房,一直随子女居住。上述事实,有双方当事人陈述、房产所有证、私房租赁契约、证人证言等证据材料在案佐证。但赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节,未向法院提供相应证据。

  二审法院在判决书中指出:“公民合法财产受法律保护。双方诉争之房是赵某的私产房,其对该房享有占有、使用之权利,且赵某现他处无正式住房,其居住困难大于承租人马某。马某一家四口人占住私房三间,具备腾退部分房屋的条件,故原审法院判决驳回赵某收房之诉讼请求,适用法律不当,本院依法予以改判,根据马某家庭人口情况,赵某要求将房屋全部收回,依据不足,本院不予支持。二审法院于20007月,作出终审判决如下:

  一、撤销一审民事判决;二、二审判决生效后十五日内,马某及其共居人将三间争讼房屋中的西向第一间腾空交予赵某。由赵某负责将该房与第二间之间隔断墙上的门封堵,并使该房另行开门。

  三、驳回赵某其他诉讼请求。

技巧7 租赁财产的维修和保养

出租人的主要义务之一就是对租赁物进行维修,在租赁合同中具有极其重要的意义。因为租赁合同的核心在于出租方提供租赁物的使用、收益权,承租方提供租金,一旦租赁物出现故障而不能使用、收益,双方的合同利益就不能实现,这时只有通过维修才能使合同继续履行。

  当事人可以在合同中约定,租赁期间的租赁物维修责任,也可以不约定。租赁合同中明确规定了租赁期间财产维修责任的,依约定执行。未约定的,由出租人承担。因为承租人为获得租赁物的使用、收益权支付了租金,出租人应该对租赁物的适用性负担保义务,在租赁关系存续期间保持租赁物合乎约定用途或一般用途。所以出租人对正在使用中的租赁物负有检查、修理的义务。

租赁合同对租赁期间的财产维修责任未作约定或约定由出租人承担,出租人无正当理由不履行维修义务,承租人可以自行维修,由出租人承担维修费用,这是法律为保护承租人的利益而规定的承租人的自助行为,但同时又附加了承租人的通知义务。

  因为租赁物一般情况下由承租人占有,规定承租人的通知义务对避免不必要损失和迅速解决问题很重要。另外,由于承租人的原因使租赁物在租赁期间出现的故障,出租人不应负修理责任。

  实践中,当租赁物发生故障时由谁承担维修责任是租赁合同中常见的纠纷。出租人往往认为故障是承租人的使用造成,当然由承租人负担;而承租人认为出租人对其提供的使用、收益权应负保证责任,一旦发生故障影响使用、收益,当然由出租人负责修理。

  200385日,原告北京平安顺达汽车修理公司与被告吴某签订租房协议,约定原告将12间门面房出租给被告使用,租期为10年,自200391日起至2013831日止,年租金2.7万元,原告无偿为被告提供水、暖气。2004年,被告给付租金后,原告未适当履行供暖义务,致使室内暖气片被冻坏。20059月,原告要求被告交付下年租金,被告则要求原告修复供暖设施。

  原告未予修理,被告亦未交付租金。后来平安顺达汽车修理公司将吴某诉至法院,要求与被告解除租房协议。

  法院认为,原被告达成的租房协议是双方的真实意思表示,且不违反法律强制性规定,属有效合同。由于双方在合同中约定由原告无偿提供暖气,而原告在收取了当年租金后未能很好的履行供暖义务,因此被告拒绝给付下一年全部租金的理由正当。判决驳回原告北京平安顺达汽车修理公司要求解除与被告昊某签订的租房协议的诉讼请求。

  在实践中应到底由谁承担责任是如何界定的呢?双方当事人应注意哪些相关问题呢?

  1.出租人在这些情况下应尽维修义务。

1)租赁物有维修的必要。指租赁物需要维修才能满足承租人依约对租赁物的使用、收益。如果租赁物虽然有损失但并不妨碍承租人约定使用收益的,那么租赁物没有维修的必要,出租人不负修理的义务。租赁物因为出租人的原因或者其他不可归责于承租人的原因而导致租赁物毁损而有维修必要时,出租人有维修的义务。但是由于承租人原因造成租赁物毁损,出租人没有维修的义务。因为承租人负有妥善保管租赁物义务,如果没有尽此义务,造成租赁物毁损、灭失的,应承担相应的损害赔偿责任。

2)租赁物有维修的可能。指损坏的租赁物在事实上能够修复、经济上也合算。如果租赁物事实上不能修好,或者虽能修理好,但花费太高,在经济上不合算,就没有修理的必要。例如,房屋雨天渗漏为有修理的可能,如果房屋完全倒塌就没有修理的可能。

  (3)在租赁期间承租人履行了通知义务。在租赁关系存续期间,租赁物发生损坏需要维修的,承租人应该通知出租人。因为一般情况下都由承租人占有租赁物,对于租赁物是否需要维修,承租人最了解,而出租人一般并不知道。在出租人不知道租赁物发生故障需要维修的情况下,让其承担维修责任是不公平的。所以租赁物在使用期间如有维修必要,除非出租人也明确地知道该情况,承租人应该尽通知义务。如果应该通知而未通知,出租人不发生修理租赁物的义务。

  (4)当事人无特别约定。如果当事人约定或者依习惯租赁物应当由承租人负责维修的,出租人不承担维修义务。

  2.租赁物维修条款约定不明确时的履行。如果当事人在合同中没有约定或者约定不明确,首先推定出租人负担维修义务;除非是由于承租人的原因使租赁物在租赁期间出现的故障,承租人应承担维修责任,这样才能免除了出租人责任;如果租赁物一直处于正常使用状态,属于租赁物正当、正常的磨损,消耗或其他故障,出租人应负责维修并予以更换备件;出租人一般应承担属于正常的租赁物的日常维护工作,本应由出租人对租赁物维修、承租人已尽通知义务,而出租人不予维修的,由出租人承担违约责任;本应由承租人维修保养的,承租人未尽此义务,需承担由此给出租人造成的损失;应该由出租人进行维修,而承租人未尽通知义务,出租人不承担维修责任。

  3.订立租赁合同,最好明确发生何种故障时由何方承担何种责任。 .

技巧8 关于优先购买权

优先购买权主要是指在标的物是房屋的租赁关系中,出租人在出卖房屋时,承租人有优先于他人购买的权利。承租人必须在合理的期限内行使优先购买权。赋予承租人优先购买权的主要原因是房屋是一种特殊商品,直接关系到承租人以后的活动能否继续进行,为了保护承租人的利益以及维护社会经济生活的稳定,法律规定在这种租赁关系中,承租人有优先购买权。同时为了保护出租人的利益,承租人必须在合理期限内答复。

  双方当事人可以在合同中约定优先购买权,但是否约定对承租人的优先购买权没有影响。出租人在出卖房屋时,应提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人可以优先购买。出租人未通知的,承租人可以向法院撤销出租人和第三人的合同。

  某市居民韩某于19998月将自己继承的一间房屋租给叶某居住,租期两年,租金每月800元。同年l2月,韩某的妻子患重病住院,因无法支付昂贵的医药费,向同事王某借款5万元。

  20005月,韩某的妻子再次住院,在支付不起医药费的情况下,韩某打算将租给叶某的房屋出卖。同事王某知道这个消息后,想购买。于是,韩某便以优惠价格10万元将此房屋卖给王某,并办理了过户手续。7月间,韩某告知叶某自己已将租给他使用的房屋卖给了王某,要他在租期届满后搬出此房。叶某不同意,并提出自己也愿意以l0万元买下此房。双方协商不下,韩某于7月向法院起诉,要求叶某搬出所租房屋。

  叶某辩称,韩某在未通知自己的情况下,与王某订立了买卖房屋合同,侵害了自己的优先购买权,因而房屋买卖合同是无效的。法院支持叶某的诉讼请求。

技巧九 财产租赁合同的变更、解除和转让

根据有关法律规定,出租方在出租租赁物以后,还可以将租赁物出售给他人;在合同的履行过程中,由于出现承租方违约,出租人可以要求解除合同;由于承租人工作变动的原因或者承租人的其他原因,可以将租赁合同转让。这样,对租赁合同的变更、解除、转让的条件必须在合同订立的时候就协商清楚,并写进合同中,不能等到出现了上述三种情况时才来谈条件。这样对于需要变动合同的一方当事人来说是被动的。因此在合同谈判之前意识到这一个问题,并且当作一项重要内容反映在合同中,形成双方遵守的条款是很有必要的。否则可能会发生争执,引起麻烦。

  在租赁合同中应该规定,出租人需要变更出租物所有权时,必须事先征得承租人同意,才能提前终止合同;如果承租人不同意或者不征求承租人的意见,则原来的租赁合同继续对新的所有权者有效,直到合同期满为止。这是”买卖不破租赁“的原则的体现。

  同时要在合同中规定租赁合同的解除条件。例如承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租;利用租赁物参与或进行非法活动;逾期不交纳租金或者是由于承租人的原因需要解除合同等等,要规定清楚。

  对于承租人将合同转让的情况,这在租赁实务中是较常见的现象,也是纠纷的多发区域。在签订租赁合同的时候,应注转租后承租人虽然仍为租赁关系中的当事人,但实际上是将租赁物有偿的再转移给第三人使用收益,而在租赁物上如何进行使用收益又直接关系到出租人的利益。因此在一般情况下,承租人没有在合同中约定有权转租不得将租赁物转租他人;或者是合同中没有约定,并且未经出租人同意,也不得将租赁物再转租他人。由于转租又有利于充分利用租赁物的使用价值。在不动产租赁中,除合同另有约定外,出租人有权将租赁物的一部分转租。

200341,北京某工贸公司与北京某百货商店签订房屋租赁合同。合同约定,工贸公司将坐落在平谷镇新平东路7号北面第5间房屋出租给百货商店使用,租期3年,自200346日至200645日。年租金5万元,缴纳方式为上交款;在租赁期内,任何一方要求变更或解除合同,需提前一个月向对方提出书面申请,经双方协商达成一致后,可变更或解除合同。合同还约定,任何一方违反合同规定的条款,给对方造成经济损失,违约责任由违约方承担,赔偿对方经济损失并缴纳年租金30%的违约金。

  2005922日,百货商店离开工贸公司到其他地方经营,将所租房门锁上,并于1020日将所租房门钥匙用特快专递邮寄给工贸公司,工贸公司拒绝接收。

  后来工贸公司诉至法院,要求与百货商店解除房屋租赁合同;要求给付2005106日至20日租金2083元、偿付违约金1.5万元。

  法院审理后认为,百货商店于20051020日才将房门钥匙邮寄给工贸公司,应视为其不再租赁该房屋,其应给所欠工贸公司2005106日至20日期间的租金。百货商店未按合同约定提前一个月提出书面申请并经双方协商达成一致便离开所租工贸公司房屋,已构成违约,应承担违约责任。判决解除某工贸公司与某百货商店签订的房屋租赁合同;百货商店给付工贸公司2005106日至20日的租金2083元;偿付工贸公司违约金l.5万元。

  在有的租赁合同中,不注意对双方当事人的义务作出具体约定,也不对其不履行义务或不完全履行义务的违约行为及其责任作出具体约定。由于对双方的义务规定不具体,从而对违约行为及其责任的规定也含混、笼统,在发生纠纷的时候,由于双方的义务与违约惩罚规定不明确,有理的一方在追究过错方的违约责任时也可能会出现困难,使受到损害的一方的合法权益无法得到法律的保护。

  因此要在租赁合同中订好双方的义务和违约责任。租赁合同中,出租人的主要义务包括:按合同规定的数量、质量、时间、地点把租赁物提供给承租方使用;对租赁物的正常保养维修等。承租人的主要义务包括:按合同规定依时交纳租金;合理、正确的在规定的用途范围内使用租赁物;保养、保管、维修租赁物,不得随意转租、拆租等。

在合同中要明确双方当事人不履行应尽义务的违约行为以及所应承担的法律责任。例如规定由于承租方保管、使用不当造成租赁物的损坏、丢失应负责修复达到正常使用标准或赔偿等。在违约条款中经常约定承租人未及时交纳租金时迟延的利息。事实上,出租人和承租人在合同中还可以约定违约金条款,可以约定当事人双方违约时应负担的违约金及其交付方式。但是该违约金的约定不得在当事人之间造成显失公平的后果,否则,负担不公平的违约金的当事人可以向法院起诉要求撤销。当事人双方还可以约定其他形式的违约责任。

  1999416日,上诉人钟松灵与被上诉人庄长第签订一份不同版本的《房屋租赁合同书》,但两份合同均约定钟松灵将位于惠阳市淡水镇人民五路17号楼房第一层左边一间约20平方米的铺位出租给被上诉人使用,租期为二年零六个月,即自1999416日至20011016日止;每月租金900元,庄长第于签约时付押金900元,如庄长第中途退房,押金不退等。合同签订后,钟松灵依约将房屋交给庄长第使用,庄长第交押金900元,并在该铺位经营蓄电池等生意。20001221日,钟松灵等人到庄长第处催收租金,庄长第只支付了租金600元,钟松灵不满,把庄长第店里的货物拿走了,并要求庄长第写下抵押条子,无奈,庄长第只好搬出承租房屋,并向当地派出所报案。

  2001228日,庄长第已将20001216日之前拖欠的租金2600元交当地派出所转交给钟松灵,但钟松灵没有退还押金。同年31日,当地派出所在钟松灵家里提取了蓄电池、电视机等货物一批,并交回给庄长第。另外,庄长第在20001216日至2001116日的月份中只经营了五天。按天计,应交租金l50元,庄长第已付600元,钟松灵多收租金450元。

  原审法院惠阳市人民法院认为:原被告的租赁关系虽有各自提交的租赁合同,但双方均不能提交合同的原件,本院无法认定,视为双方的租赁合同不存在。

  由于原被告的租赁关系并没有依法登记,违反法律规定,应认定为无效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是实际无使用房屋的租金共1350元应退回给原告。《中华人民共和国合同法》第56条、第58条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定,于2001618日作出判决:一、确认原被告

1999416签订的房屋租赁合同无效。二、被告钟松灵应于本判决发生法律效力之日返还1350元给原告庄长第。

  三、驳回原告庄长第的其他诉讼请求。案件受理费700元,原告负担350元、被告负担350元。

钟松灵不服一审判决,提起上诉称:一、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》是铁的事实,且5IK方在诉辩时均作了陈述。原审以双方没有提交合同原

件为由,认定合同不存在与事实不符。二、《合同法》解释第九条规定,法律行政法规未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续的,不影响合同效力。N此根据上述规定,原审认定该租赁4-i-N无效是适用法律错误。三、按合同约定,中途退房不退押金;租金按月计取。原审按日计算租金,并判令上诉A_g回押金和多收的租金是没有依据的。请求二审撤销原审第一、二项判决,改判合同有效,驳回被上诉人的诉讼请求。

  二审法院认为:尽管上诉人提交的合同和被上诉人提交的合同内容不完全相同,且双方均未提交原件核对,但该两份合N约定的房屋位置、面积、租期、月租等主要内容一致,故应认定双方签订了《房屋租赁合同书》。上诉人将房屋出租给被上诉人经营是双方的真实意思表示。

  虽然上诉人未依《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条的规定到当地房地产管理部门办理租赁登记手续及领取《房屋租赁许可证》,但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释第九条第一项关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续,不影响合同的效力”的规定,上述合同并不因未办理房屋租赁登记手续而影响其的效力,原审认定该合同无效欠妥,应予纠正。上诉人上诉认为该合同有效,理由充分,本院予以采纳。被上诉人搬出承租房屋是因为上诉人拿走被上诉人的货物而无法经营,并非被上诉人违约,中途退房。原审在租赁关系已经终止,被上诉人已付清所欠租金的情况下,判决上诉人退回押金是正确的。被上诉人在20001216日至2001116日的月份共营了五天,原审按被上诉人的实际使用天数计算租金并无不当。

  综土所述,原审认定事实清楚,处理恰当,但适用法律不当。上诉人上诉要求驳回被上诉人的诉讼请求无理,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》

  第一百五十三条第一款第(一)项规定,判决如下:

一、变更惠阳市人民法院(2001)惠阳淡民初字第40号民事判决书第一项判决为:上诉人与被上诉人于l999416日签订的《房屋租赁合同》有效。

  二、维持惠阳市人民法院(2001)惠阳淡民初字第40号民事判决书第二、三项判决。

本二审案件受理费700元由上诉人负担。

附录财产租赁合同范本

财产租赁合同

出租方:

  签订地点:

  承租方:

  签订时间:

  合同编号:

  根据《中华人民共和国合同法》及有关规定,为明确出租方与承租方的权利义务关系,经双方协商一致,签订本合同。

第一条租赁财产及附件的名称、数量、质量与用途

第二条租赁期限:

租赁期共计----月,出租方从------日起移交付承租方使用,至----月—日收回。

  第三条租金和租金的交纳期限:

  第四条租赁期间租赁财产的维修保养:

  第五条 出租方与承租方的变更1.在租赁期间,出租方如将出租财产所有权转移给第三方,不必征求承租方同意,但应告知承租方所有权转移情况。所有权转移后,出租财产所有权取得方即成为本合同的当然出租方,享有原出租方享有的权利,承担原出租方承担的义务。

  2.承租方如因工作需要,将租用财产转让给第三方承租使用,必须事先征得出租方的同意。

  第六条违约责任:

  第七条争议的解决方式:

  第八条其他约定事项:

  第九条本合同在规定的租赁期届满前 日内,双方如愿意延长租赁期,应重新签订合同。

  本合同未尽事宜,一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定,经合同双方共同协商,做出补充规定,补充规定与本合同具有同等效力。

  本合同一式二份,合同双方各执 份;合同副本 份,送单位备案。

出租方(章) 承租方(章)

法定代表人: 法定代表人:

  委托代理人: 委托代理人:

  单位地址: 单位地址:

  邮政编码: 邮政编码:

  电话: 电话:

  开户银行及账号: 开户银行及账号:

  附:鉴(公)证意见:

经办人:鉴(公)证机关(章)

------ 有效期限:

本页面内容信息由律师本人发布并对信息的真实性及合法性负责,如您对信息真实性及合法性有质疑,请向法律快车投诉反馈。
律师文集推荐
谭小吉律师
您可以咨询谭小吉律师
电话咨询 在线咨询