业委会单方解除不定期物业服务合同获法院支持

来源：人民法院报 | 作者：周瑞平 姚多生

　　近日，安徽省淮南市中级人民法院对一起因业主与物业公司矛盾引发的确认合同效力纠纷案作出终审判决，依法确认业主委员会享有单方面解除物业服务合同的法定解除权，确认双方物业服务合同解除。

　　2010年6月，某物业公司与淮南某小区开发商签订淮南市某项目前期物业管理委托合同，选聘该物业公司提供前期物业管理服务，合同期限从2011年12月1日至2015年12月1日。前期物业合同到期后，该物业公司继续实际为淮南某小区提供物业服务。2018年7月，该小区第一届业主委员会成立，业委会依据物业管理条例相关规定召开了业主大会，经大多数业主投票同意，决定解除与该物业公司的物业服务，并于2021年12月6日向物业公司正式下达了告知函，要求解除双方之间物业服务合同。2021年12月7日，物业公司复函业委会，载明将退出该小区并积极配合有关工作交接事宜。但该物业公司又认为其同意限期退场是“理解错误”，不同意撤离，后双方多次协商无果，物业公司诉至法院，要求确认业委会要求解除物业服务合同的通知无效。

　　一审法院审理后认为，小区业委会解除与物业公司服务的决定经大多数业主同意，物业公司认为其同意退出小区是“理解错误”，但未提供确凿的证据支持，且有悖诚信原则。故物业公司的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。

　　物业公司不服一审判决，以小区业委会成立不符合程序且其同意撤离小区属重大误解为由，向淮南中院提出上诉。

　　淮南中院审理后认为，小区业委会向物业公司递交告知函的行为，属行使法定单方解除权。物业公司与开发商双方的前期物业合同已经到期，与业主并未续签物业合同，继续为业主提供物业服务，形成了不定期的物业服务合同关系。业委会作为社区全体业主依照法定程序选举产生的自治组织，是全体业主意志的执行机构，根据民法典第二百八十条第一款的规定，对全体业主均有约束力，故业委会在全体业主享有单方法定解除权的情况下以书面形式提前60日通知了物业公司，解除通知无论从权利主体的权利来源还是行使方式上均合乎法律规定，应确认其对物业公司产生解除合同的效力。此外，解除权作为形成权的一种，仅需权利人单方面行使就可以改变现有的法律关系，而无需相对人的任何配合，重大误解需要民事主体因误解而作出意思表示，形成权的法定解除权无需对方作出任何意思表示，故物业公司关于重大误解的上诉理由显然不符合法律规定。原判认定事实清楚，适用法律正确，终审判决驳回上诉，维持原判。