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北京崇文律师：房屋租赁合同审查要点

其它2010-11-05|人阅读

房屋租赁合同审查要点《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《一、审查当事人双方是否具备主体资格1、出租人是否具备主体资格出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查：（1）出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄；出租人系法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询。（2）出租人是否享有出租房屋的实体权利①房屋的所有权人：出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。②委托或代理出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。③共有房屋出租的：是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料。④房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。2、承租人是否具备主体资格审查承租人是否具有合法的身份，如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证；法人或其他组织的，必经持有合法有效的营业执照。特别注意：《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。”二、审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致这点主要是看房屋的产权证，审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。三、审查房屋是否存在禁止出租的情形根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”根据《城市房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不能出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”四、审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况1、必须写明租赁房屋实际所处的确切位置2、租赁面积的计算方法（使用面积还是建筑面积）3、房屋结构上述1-3的审查，主要是查看与房屋产权证所做的登记是否一致。4、合同中最好应明确现有的房屋装修状况，以免发生纠纷无据可依，同时应尽量明确房屋交还时对装修的要求。5、审查出租人是否同意承租人对房屋进行装修或改造，如果同意那么装修或改造的条件及装修或改造的标准是什么。6、审查房屋交付时附属设施和设备的状况（最好以制作附件的形成加以明确），对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设，租赁期满交还时的具体要求。7、如果有新装修或添设附属设施、设备，应审查合同是否明确租赁期满时如何处理，若合同提前解除或终止时又应做何处理。五、审查租赁期限《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。六、审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限1、租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等费用；2、租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理；3、支付方式是现金支付、转帐支付还是其他支付方式；4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。七、关于其他条款的审查1、修缮条款：审查修缮责任是否明确2、转租条款：审查是否允许承租人转租及转租的条件3、保险条款：审查是否投保公众责任险或第三者责任险、保险费用负担4、合同的变更与解除：审查是否对己方当事人较为有利5、违约责任条款：审查是否显失公平，对已方会不会有较大的不利影响6、免责条款：审查免责的范围7、争议解决条款：审查管辖约定是否正确、有效，选择诉讼的，有无违反级别管辖、专属管辖的规定，选择仲裁的，仲裁委员会的名称是否准确无误8、备案条款：审查由谁向房屋管理部门履行备案的义务及备案费用的负担。八、审查是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中，是否有遗漏的特殊事项。完成上述审查后，通读全文，再次审查确认合同中是否有违反法律、行政法强行性规定的内容，同时注意语句通顺、言辞恰当，确保不出现歧义。在此基础上，形成书面的合同审查意见书，该项合同审查工作便暂告一段落。陈秀玲律师现为北京某大型律师事务所专职律师，中华全国律师协会会员，北京律师协会会员。　　联系方式：　　免费咨询热线: 15101193930　　 QQ：1007981999　　 MSN：eleven.apple@hotmail.comE-mail：eleven_apple@163.com　　本律师毕业于国内知名院校法学院，目前为北京某大型律师事务所签约律师，法学理论功底扎实，业务水平优良，为当事人提供精准的法律咨询与援助。　　熟悉合同的拟定、评审流程，规避合同风险，为维护公司利益做好事先防范工作。从业以来，承办过多宗疑难复杂的诉讼案件及仲裁、公司法律咨询、合同审核等非讼事务。擅长劳动关系争议，公司法务，家庭婚姻，合同争议，交通事故等领域的法律事务。　　诚信为本，服务为人。本律师将竭诚为您提供专业的法律服务！为实现向客户提供高度专业化法律服务的目标，本律师所在律所设立若干专门的业务部门，由在各专业领域具有专长的合伙人或律师负责，遇有跨专业的业务时，其它各部门的律师将随时提供支持，充分发挥本所的整体资源，发挥团队的合作，以确保为客户提供某一专业领域或同时涉及其他交叉领域范畴的优质法律服务. 业务范围：一、劳动争议：劳动关系当事人之间因劳动的权利与义务发生分歧而引起的争议，又称劳动纠纷。其中有的属于既定权利的争议，即因适用劳动法和劳动合同、集体合同的既定内容而发生的争议；有的属于要求新的权利而出现的争议，是因制定或变更劳动条件而发生的争议。劳动争议的范围，在不同的国家有不同的规定。根据我国《劳动争议调解仲裁法》第2条规定，劳动争议的范围是：（一）因确认劳动关系发生的争议；（二）因订立、履行、变更、解除和终止劳动合同发生的争议；（三）因除名、辞退和辞职、离职发生的争议；（四）因工作时间、休息休假、社会保险、福利、培训以及劳动保护发生的争议；（五）因劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金等发生的争议；（六）法律、法规规定的其他劳动争议。二、婚姻家庭：1、离婚诉讼代理。包括：（1）代为调查取证；如离婚证据、财产证据、重婚证据、同居证据、第三者证据等；（2）共同财产与个人财产的追踪与证据保全，如房产、存款、股票、投资等；（3）共同债务与个人债务的核实与清偿；（4）婚外同居的追踪与证据保全；（5）子女抚养权与抚养费的确定；（6）一方生活困难经济补偿的给付；（7）起诉前的调解；（8）制作起诉状、答辩状；（9）立案，提起诉讼；（10）参加法庭调查、质证、辩论；（11）制作上诉状，提起上诉；（12）二审庭审；（13）强制执行阶段，制作强制执行申请书，执行立案，执行财产线索调查追踪，执行和解等。 2、收养争议代理。包括指导收养过程，制作收养协议，代为办理收养公证，解除收养关系，解除收养关系后的补偿纠纷等。3、亲子鉴定代理。代理当事人进行亲子鉴定，为当事人保密。4、子女抚养争议代理。如子女抚养权，子女抚养费，变更抚养权，增加减少抚养费等。5、无效婚姻和可撤销婚姻代理。三、遗产继承：1、遗产继承争议代理。包括调查遗产的范围，遗嘱见证，遗产分配争议调解，遗产争议诉讼代理，遗嘱继承纠纷，代位继承纠纷，继承权的剥夺，遗赠扶养协议的执行等等。2、赡养争议代理。包括调解，制作赡养协议书，赡养费追索，赡养纠纷诉讼代理。四、房产纠纷：1、提供商品房买卖、二手房买卖及经济适用房相关问题法律咨询；2、为委托人拟定、审核商品房预售合同、商品房买卖合同补充合同等相关法律文件；3、为委托人处理商品房买卖、二手房及经济适用房买卖过程中产生的纠纷；4、房屋拆迁、土地使用权纠纷及宅基地纠纷等；5、其他涉及商品房的纠纷的诉讼。五、交通事故：1、提供交通事故法律咨询； 2、与交通事故认定机关联系，代为调查取证； 3、代为谈判、调解； 4、代为起草相关法律文书； 5、代为提起、参加诉讼； 6、代理其他相关的交通事故业务

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