买房过程中最棘手的事情之一就是，选房。大家都知道，买房是件大事，在成都房产市场上已经聚集了大量的开发商，在建有大量的楼盘，供买房人选择。每周开发商各楼盘都会在报刊媒体上刊登广告，而这些广告也是买房人选房的重要参考依据。

开发商对楼盘的广告投入，广告投放时间，宣传内容，一般都是都是通过房产代理公司精心研究策划的。开发商及代理公司，对楼盘在建进度，楼盘周边的规划及附属设施，都了然于心。而购房者对此却比较生疏，信息得来全凭楼盘广告宣传，及可以目睹的周边现状。稍不注意就会陷入开发商布下的宣传陷阱里。因此，选房时，最好把相关的宣传画册，广告单注意保存。

开发商违反销售广告的承诺是否要承担违约责任?

【案例】某开发商在售楼广告中说明，其开发的小区旁，政府部门规划有双地铁，市政公园及大型购物超市，购房者出行交通，日常休闲，居家购物非常方便(但该说明并未写入《商品房买卖合同》)。后来政府部门的规划发生了变化，地铁经过变更离小区较远，市政公园不建了。购房者以房屋交付后小区旁实际不存在双地铁及市政公园为由，要求开发商承担违约责任。那么，该购房者的要求是否能得到支持?

【律师】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，开发商对广告中的说明和允诺承担违约责任的情况，仅限于针对商品房开发规划范围以内的房屋及相关设施所作的说明或允诺。对于商品房开发规划范围以外的相关设施所作的说明或允诺，即使具体确定，甚至对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的构成有重大影响的，也不能视为合同的内容来要求承担违约责任。

具体到本案中，开发商在售楼广告中对双地铁及市政公园的广告说明，不应视为要约，也就不应视为合同内容，自然也就不能要求开发商对其承担违约责任。

在选房的时候，买房人不要轻易相信开发商的楼盘宣传广告，但为什么要把相关的宣传画册，广告单注意保存呢?这与之后签订《商品房买卖合同》有直接的关系，买房人拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中与开发商广告宣传不一致的地方，可以根据宣传画册及广告宣传单要求把相关内容添加进去，如果开发商不愿意添加，买房人可以据此拒绝签订《商品房买卖合同》并要求退还定金。

兰军律师 北京尚衡（成都）律师事务所合伙人