商品房是指房地产开发经营企业综合开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物(这里指的是不包括二手房)。房地产开发经营企业在房产开发经营中，商品房的买卖一般都采用预售和现房买卖相结合的方式。随着住房制度改革的不断深化，房产市场日益升温，形成了完全的卖方市场，使买方的风险日益增大，是其融资的一种捷径和重要方式。下面，就商品房买卖中买受人的风险及其防范谈一些看法：

一、现房买卖中买受人的风险

现房买卖，是指商品房开发经营企业将其已建成的商品房售给买受人，由买受人支付房款的行为。其标的物是现实存在的房屋，房屋坐落、层次、结构、面积、质量等买受人都可以亲眼目睹且周围环境、配套设施等都一目了然，交付日期也可以由双方明确约定。但即便如此，现房买卖对买受人来说仍存在一定的风险。

1、商品房开发经营企业无开发经营资质，导致合同无效。

有无开发经营资质将关系到商品房买卖合同的效力。如果商品房开发经营企业无开发经营资质，将导致买卖合同无效，买受人无法获得商品房，即使取得了商品房，一旦发生纠纷按照无效合同的处理原则，也要返还给出卖人。而且无资质企业开发的房产一般情况下都没有取得建设许可证，该商品房当然也无法取得合法的房产证。在这种情况下，买受人不仅无法获得合法的房屋，有时，房地产开发经营企业经营状况还存在购房款无法返还的风险。

2、买卖合同中的房屋(标的物)被房地产开发经营企业设定了抵押，使买受人的权利无法实现。

根据《担保法》第49条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。关于[适用《担保法》若干问题的解释]第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人(一般情况下难以取得)，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后，可以向抵押人追偿。

从以上规定可以知道，房产商如果在未告知买受人其出售的房屋已设定抵押的情况下，将抵押的房产出售给买受人，给买受人带来极大的风险。

①、该出售的房屋已被房产商设定抵押并已依法登记的，即使买受人取得了该房产，但如果房产商未履行设定抵押时应履行的义务，抵押权人就可以行使抵押权，将该房屋通过折价、拍卖、变卖等形式进行处置，并从处置所得价款中优先受偿。如果买受人要取得该房屋的完整的所有权，则必须代房产商清偿其全部债务。如果买受人取得该房屋时，房价款尚未支付，或尚应付房款大于房产商欠抵押权人全部债务的，则买受人代偿不会对其造成损失。否则，就会给买受人造成极大的损失。

②、该出售的房屋，已被房产商设定抵押，但该抵押未经登记。根据《担保法》的规定，抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，如果买受人已取得该抵押房屋的，抵押权人不得向买受人主张并行使其抵押权，但如果抵押权人在买受人取得该房屋前主张抵押权，同样会给买受人带来风险，造成损失。因为，房产商可以与抵押权人协商将房产折价抵偿房产债务，这样买受人就无法取得所购的房屋。

3、买卖合同中的房屋(标的物)被有关司法机关采取查封、查扣、财产保全、执行等措施，使买受人的权益受损害。

按照法律规定，被司法机关采取查封、查扣、财产保全、执行等措施的财产，所有权人不得自行处置。但在司法实践中，却常会发生所有权人仍自行处置的情况，包括将已被采取以上措施的房产再出售给买受人，以获得购房款。

对已被采取查封、查扣、财产保全、执行等措施的房屋，房产商一般有两种处置情况：一种是房产商有把握有能力处理好被查封、查扣等措施所涉及的相关问题，不影响到买受人的权益而将房屋出售;另一种情况是房产商本来就已涉嫌经济或刑事犯罪，为了骗取更多的钱款而故意再出售已被采取措施的房产。但即使是前一种情况，买受人也没有必要急于购房，毕竟不能排除该房产被司法机关依法处置的可能。

4、房产商一女多嫁，将一套商品房出售给两个甚至更多的买受人。一女多嫁，不管其后订立的合同是否出于欺诈，也不管其效力如何，如果房产商将已卖给他人的房屋又出售给买受人，都将给买受人带来损害。

二、商品房预售中买受人的风险

根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房产商只要按提供预售的商品房计算，投入开发资金已达工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期，即可取得预售许可证，此时，标的物尚不存在。因此，买受人在承购时的风险将更大。除了现房买卖中的风险，还存在以下风险：

(一)房产商无开发实力。近几年商品房的热销，使很多企业加入到了房产开发的行列，按揭贷款购房和预售已成为房产商融资的一条捷径和重要方式。但同时房产开发市场也在不断规范，按揭贷款条件限制增多，在一定程度上给房产商融资增加了难度，开发房产依靠的还是房产商自己的实力，如果开发商无开发实力，出现烂尾工程，将给买受人造成一定的损失。

(二)一般房屋买卖，买受人取得的是所有权，而预售合同中预购人享有的是对房产商的一种债权，且仅仅是普通债权。如果房产商无经济实力或涉及其他经济纠纷，预售房屋极有可能被查封、执行，从而损害预购人的利益。因为，预购人未取得房屋所有权证，对预售商品房不享有所有权。

(三)由于标的物及相关内容的不确定性，也给买受人带来风险。因预售房在开发过程中，面积、结构、层次等都可能会发生变化，质量无法确定，尤其是配套设施，公共设施往往与广告宣传差距很大，如果在合同中不明确也会给买受人带来损失。

(四)是否已取得预售许可证，将关系到买房合同的效力，也是订立预售合同时必须审查的。没有取得预售许可证就不允许预售。房产商无预售资格，这将导致预售合同无效，也会给买受人带来风险，造成损失。

三、合同法第286条规定了工程价款优先受偿权利，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的批复法释[2002]6号也明确，依照合同法第286条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;同时明确，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

根据以上规定，预售房的买受人除了笔者以上列明的风险外，买受人还有可能因工程价款优先受偿遭受损失。如果买受人只交付了小部分房款，不管是现房还是预售房，如果工程承包人就该工程价款在约定期限内主张权利，将受到优先保护，买受人取得房屋的权利就可能无法实现。已付房款也有可能无法返还，防范此风险的有效措施就是支付大部分房款以使承包人优先权无法对抗买受人。

四、买受人风险防范

针对以上可能出现的风险，买受人应积极予以防范。

1、买受人在订立商品房买卖合同前，应对房产商的实力，资质，及已开发楼盘的质量，销售情况，售后服务等都要进行必要的了解，同时要对拟购买房屋(包括现房和在建房屋)是否设定抵押、设定原因，是否被查封、查扣及查封、查扣等原因进行全面了解。

2、在订立买卖合同时，要尽量规范、全面、详细，尤其是预售合同，应对坐落号码、面积、结构、质量及配套设施、价款及价款支付、交房时间等提出详细的具体要求，违约责任也要量化，以便于在发生纠纷时有据可依。

3、在订立合同后，尤其是预售商品房合同，买受人仍要密切注意房产商的经营动态和标的物的状况。一旦发现房产商经营状况恶化或预售房被查封等情况，买受人应积极应对，采取诉讼、调解等方式，争取主动，以减少损失。

4、根据最高人民法院法释[2002]6号批复精神，为防范承包人工程价款优先权给买受人带来风险，在商品房基本完成时交付大部分购房款，以对抗承包人的工程价款优先权，使自己的权利得到最大程度的保护。