杨海亮律师：贷款政策应保护已签合同业主

文/ 杨海亮律师13728218550 法律咨询QQ：1610569419

从2007年的国十条，到最近的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，每一次房贷政策的出台，都会伤及到一批很无辜的人群：已签购房合同尚未贷到款的业主！这部分业主真是有冤也没地方申！

本律师2007年时正在一家大型房地产集团担任法务，目睹了2007年国十条的惨象。楼盘数以百计的业主因政策调整致使贷款未获通过，结果大部分都走向了法庭，要么业主起诉公司解除合同，要么公司起诉业主履行合同或解除合同，结果基本都是公司胜诉。其实胜诉换会的代价并不理想！因房价一夜之间下跌超过30%，不管起诉业主履行合同还是解除合同，都没有比原业主贷款审批通过所获得的价值大。而大部分违约的业主，也希望贷款能审批下来。于是都怪银行，可银行呢?也希望将贷款放出去啊！似乎大家都成了政策的受害者。

每次贷款政策的变化，本律师接到的法律咨询都非常多，主要有两类人群：一类是已经缴纳了定金的业主，二类是已签购房合同的业主。他们都在问同一个问题：因贷款政策的变化导致无法交易，是否可以解约？这个问题当然是不同情形有不同答案。我国关于房贷政策变更的法律规定，具体条文仅在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的司法解释》第二十三条有规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”但只要开发商在购房合同中约定类似“买受人贷款不能的，应当一次性支付剩余房款”的条款就将司法解释这一条规避的天衣无缝。最近媒体报道北京某法院判决贷款不能，应当返还业主房款，可谓全国第一判。估计只是特例而已，我们国家不是判例法国家，这判例要想在全国范围内推广，非一朝一夕能做到的。

法律的一个重要价值在于正义。公平方能彰显正义，而贷款政策的出台无视已签购房合同的各方利益，对于各方都是很不公平的。就业主来说，本来按原政策可以贷款，有的甚至通过了银行的预审，结果才放心签了购房合同，遇到新政出台只能眼巴巴的看着定金被没收或被逼增加首付、一次性付款；就开发商来说，本来预期可以将贷款资金顺利周转，结果很多业主放贷受阻，极易导致资金链的断裂，不得不想其他方法；就银行来说，本来可以放出的贷款，最终没收到高额的贷款利息；就法院来说，增加了诉累，成为矛盾的最终集结地。由此看来，似乎只有律师在享受纠纷增加的这一杯羹，这却与法律的正义价值背道而驰。

所以，贷款政策的出台，对于以当时贷款政策为前提下做出真实意思表示的合同双方当事人来说，被迫改变了其合同成立时的客观条件以及预设的履行状态，与当事人双方的预期心理背道而驰。新的贷款政策应只适用于在新的贷款政策条件下进行签订购房合同的当事人，这样才符合一般公民的普遍心理，也只有这样，才能减少纠纷、化解社会矛盾、构建和谐社会。

因此，本律师强烈呼吁：以后相关部门在出台房贷政策时，加上下列一句话：“本规定实施前，已签订购房合同的买受人的房屋贷款尚在审批过程中的，仍按以前的贷款规定执行。”